農地・山林を相続した場合の評価方法はどうするの?

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田畑や山を所有している人の中には、相続の時にはどうなるのかと心配している人もいるのではないでしょうか。今回は、宅地の評価と異なる、農地・山林の評価方法について説明します。

基本的な農地の評価方法

農地は、農地法で決められている「純農地」「中間農地」「市街地周辺農地」「市街地農地」の4種類に区分して評価します。「純農地」と「中間農地」は、その農地の固定資産税×国税局長が定める一定の倍率という計算式で評価をします。「市街地周辺農地」の評価額は、その農地が「市街地農地」である場合の価額×80%です。「市街地農地」の評価額は、【その農地が宅地である場合の価額】-【農地から宅地へと造成する場合の費用】という計算式で算出します。「市街地周辺農地」や「市街地農地」の評価については、その農地と宅地との位置関係などを考慮する必要があるため、評価をする税理士によって価額が大きく異なることもあります。農地を含めた不動産の評価に詳しい税理士に評価をお願いしたほうが良いでしょう。

農地を貸している場合の評価方法

【その農地が宅地である場合の価額】-【その農地の価額】×【耕作権割合】という計算式で評価できます。耕作権は、地主に賃料を払って農地を借り、耕作する権利のことです。耕作権割合は、純農地・中間農地では50%とされています。市街地周辺農地・市街地農地ではその周辺の借地権割合などを考慮して決めるのが原則ですが、40%としても差支えないとされています。

基本的な山林の評価方法

山林の評価方法は、所有している山林の種類によって異なります。どの山林に該当するのか、よく調べることが肝心です。山林は「純山林」「中間山林」「市街地山林」の3種類に分けられています。国税庁のホームページにある「倍率表」で、「純=純山林」「中=中間山林」「市比準=市街地山林」のどれに該当するか確認できます。
「純山林」と「中間山林」は市街地近郊や別荘地などにある山林で、一般的に山と言われているような場所です。【その山林の固定資産評価額】×【国税局長が定める一定の倍率】という計算式で評価額を求められます

市街地山林の場合の評価方法

市街地山林は、都市計画法で「市街化区域」とされている場所にある山林です。市街化区域は、すでに市街地になっているか優先的に市街地として開発されるべき地域とされています。【その山林が宅地である場合の価額】-【山林から宅地へと造成する場合の費用】という計算式で評価額を求めます。農地や山林については、評価額を計算するうえでの特例や納税をするうえでの特例などが数多く設けられています。知らないままでいると、相続が発生した時に慌てることになるかもしれません。農地や山林が所有財産に含まれている場合は、まずは規模などを把握してみましょう。そして、相続で心配な点があれば、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

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