賃貸アパート 小規模宅地等の特例を使えるか?

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親族がなくなって財産を相続することになった場合には、相続財産の金額に応じて相続税を負担しなくてはなりません。

相続財産に評価額の高い不動産(土地や建物)がある場合には相続税の金額も高額になることがありますが、一定の要件を満たす宅地の場合は相続財産としての評価額を大幅に減額してもらうことができる「小規模宅地の特例」という節税方法を使えることがあります。

今回は小規模宅地の特例を利用して賃貸アパートの相続税を節税する方法について解説させていただきます。

小規模宅地等の特例とは?

小規模宅地等の特例とは、簡単にいうと「相続した宅地の評価額を一定の条件のもとに50%〜80%減額してもらえる制度」のことです。

相続した財産の評価額を小さくしてもらえばその分だけ相続税も安くなりますから、節税対策としての効果が見込めることになります。

小規模宅地等の特例を使うことができる宅地の条件は、以下のようなものがあります。

居住用か、事業用に使っていた宅地(別荘は×)
事業用の場合は宅地面積が400平方メートル以内であること
居住用の場合は宅地面積が330平方メートル以内であること
同一生計の親族や被相続人自身が住んでいたこと

また、小規模宅地等の特例を適用してもらえる宅地の種類位には、以下の3つがあります。

貸付事業用宅地等:賃貸アパートや駐車場として貸している宅地
特定居住用宅地等:住宅として使っている宅地
特定事業用宅地等:店舗や事務所として使っている宅地

貸付事業用宅地等:賃貸アパートとして貸している場合

他人に居住用のアパートとして貸していて、毎月家賃を受け取っているような賃貸アパートが建っている土地や、駐車場として収益化している土地は、小規模宅地等の特例では「貸付事業用宅地」として扱われます。

貸付事業用宅地の場合、限度面積は200平方メートルまでで、最大50%の評価額減額を受けることができます。

例えば、賃貸アパートに使っている宅地300平方メートル(9000万円)を相続した場合、以下のように相続財産としての価値を減額してもらうことができます。

もともとの評価額  :9000万円
減額してもらえる金額:9000万円×(200平方メートル÷300平方メートル)×50%=3000万円
相続財産の評価額  :9000万円−3000万円=6000万円

複数の相続人で宅地を分割相続した場合は?

貸付事業用宅地を2人以上の相続人で分割して相続した場合、分割後の宅地面積をもとに小規模宅地等の特例の計算を行うことになります。

具体的には、上の9000万円で300平方メートルの宅地の例で、兄が250平方メートル(5000万円)、弟が50平方メートルの土地(4000万円)を相続したとすると、兄の宅地の評価額は以下のように減額されます(弟も基本的に計算方法は同じです)

もともとの評価額  :5000万円
減額してもらえる金額:5000万円×(200平方メートル÷250平方メートル)×50%=2000万円
相続財産の評価額  :5000万円−2000万円=3000万円

空室がある場合には注意

賃貸アパートとして使っている宅地で小規模宅地等の特例を適用してもらう場合には、賃貸アパートにできる限り空室がない状態にしておくのが適切です。

というのも、空室の部屋がある部分については小規模宅地等の特例から除外されるという扱いになっているためです。

しかし、空室になった直後から不動産仲介業者などに依頼してすぐ入居者を募集しているような場合には、賃貸業者として活動を継続しているものとみなしてもらえるため、空室であっても小規模宅地の特例を適用して相続財産としての評価額を減額してもらうことが可能です。

特定居住用宅地等:住宅として使っている宅地

単純に居住用(被相続人や同一生計の親族が住むための土地)として使っている宅地の場合、330平方メートルを限度面積として最大80%の評価減を受けることができます。

特定事業用宅地等:事業用の宅地である場合

家族で営んでいる個人事業の事務所や店舗として使っている宅地を相続した場合にも小規模宅地等の特例を使うことができます。

相続後の賃貸収入はどうなる?

賃貸アパートを相続した場合、その賃貸アパートから発生する賃貸収入については「不動産所得」として所得税が課税されます。

所得税に関しては「どのような形で所得が発生したか」によって計算方法や申告、納税の方法が異なりますので注意が必要です(例えばサラリーマンをしている人がお給料として受け取った所得は「給与所得」、個人事業主の人が事業で稼いだお金については「事業所得」として計算します)

不動産所得は受け取った賃貸収入から管理会社に支払ったお金などの費用を差し引きして計算しますので、日頃から会計ソフトなどをつかって家賃収入の金額や経費として支払ったお金の金額を把握できるようにしておくことが大切です。

不動産所得は年に1度確定申告が必要

また、不動産所得については確定申告という形で税務署に対する報告義務があります。

確定申告というのは毎年2月16日〜3月15日の期間に、前年1月〜12月の分を計算して申告し、税金を納付する手続きのことです。

確定申告について不明点がある場合には税務署の窓口でくわしく職員さんに教えてもらうことができますが、より具体的なアドバイスを受けたい場合や申告書の作成を代行してもらいたい場合には税理士に相談するようにしましょう。

まとめ

以上、相続税の負担を大幅に減額してもらうことができる小規模宅地の特例について、適用できる宅地の条件や手続きの方法について解説させていただきました。

相続税の申告と納付には期限があるほか、相続財産の評価には税法の詳しい知識が必要になることがあります。

期限内に相続税の申告納付を正しく行わないと、延滞税や加算税と言った形で不利益を課されてしまうことがありますから注意が必要です。

これまで相続に関する手続きを行った経験がない人や、手続きを進めていく上で不安がある方は税理士などの専門家に相談してアドバイスを受けるようにしましょう。

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