小規模宅地等の特例で自宅等が最大80%減額!その概要と適用要件を徹底解説!

相続が発生すると、現預金や有価証券、不動産などすべての財産を相続人が相続します。

相続人は、これらの財産の評価額から算出される相続税を支払わなければなりませんがその中でも不動産、特に土地の評価額は高く、自宅を相続しただけでも相続税の負担が大きくのしかかってきます。

そのような場合に、自宅の敷地の評価額を最大80%減額することができる制度を使って相続税の負担を減らすことができます。

小規模宅地の特例とはどのような制度なのか、また適用を受けるためにはどのような条件があるのか解説します。

 

小規模宅地等の特例とはどんな制度?

小規模宅地等の特例とは、簡単にいうと「遺産である宅地の相続税評価額を大幅に下げてもらえる」というものです。

相続税は遺産の相続税評価額が大きくなればなるほど負担額が大きくなるので(逆に、評価額が小さくなればなるほど負担額が小さくなる)ので、宅地の相続税評価額を大幅に下げてもらうことで、相続税の金額も安くしてもらえるというわけです。

小規模宅地等の特例でどのぐらい相続税が安くなる?

土地の使用状況などに応じて、減額対象となる土地の面積や減額割合が定められていますが、被相続人が住んでいた土地を相続する場合は、330㎡(約100坪)までその土地の評価額を80%減額することができます。

減額できる土地の面積には上限がありますが、金額には上限がないため、特に都市部にある自宅の土地を相続する場合には、大きな減税効果が期待できます。

また、自宅の敷地だけでなく、被相続人が事業のために使用していた土地なども小規模宅地の特例の対象になるため、あわせて覚えておきましょう。

小規模宅地等の特例

貸付用


宅地の評価額
50%減

例 適用前 5000万円
適用後 2500万円

事業用
住居用


宅地の評価額
80%減

例 適用前 5000万円
適用後 1000万円

相続税の負担が大幅減!

具体的な相続税の金額は遺産の金額によってまったく変わってくるので一概には言えないのですが、場合によっては1000万円単位で相続税の負担額が小さくなる可能性があるでしょう。

具体的な計算例

小規模宅地等の特例でどのぐらい相続税が安くなるのか?をわかりやすく説明するために、次の2つのケースについて考えてみましょう。

 

ケース①:小規模宅地等の特例を使わない場合の相続税負担額


遺産 :現預金1億円
相続人:子供1人
相続税:1220万円

この場合、相続税は次のように計算します。

課税遺産総額:現預金1億円-基礎控除3000万円-600万円×1人=6400万円
相続税額  :6400万円×相続税率30%-控除額700万円=1220万円

 

ケース②:小規模宅地等の特例を使う場合の相続税負担額

遺産 :居住用に使っていた宅地1億円
相続人:子供1人
相続税:0円

この場合の相続税を計算すると、次のようになります。

小規模宅地等の特例により、遺産の評価額は1億円-1億円×80%=2000万円となりますので、基礎控除を差し引きすると相続税は非課税となります。

このように、同じ1億円の遺産であっても、現預金の形で残すと1000万円以上の相続税が発生する一方で、居住用の不動産で残した場合には、小規模宅地等の特例により税が課税されないという結果になることがあるのです。

小規模宅地等の特例を利用するための条件

相続税の対策上、非常に有利な小規模宅地等の特例ですが、実際にこの特例を適用してもらうためには次のような条件があります。

居住用

減額割合 80% 減額面積 330㎡まで

特定居住用宅地等
※被相続人が住んでいた宅地

【適用条件】

被相続人の自宅敷地を相続する場合、どのような土地であっても小規模宅地の特例が適用されるのでしょうか。

被相続人が住んでいた自宅の敷地を相続する場合でも、相続人と被相続人の関係によってその条件が異なります。

ここでは、相続人が被相続人とどのような関係にあったかによって異なる条件を確認しておきます。

 

母

配偶者の場合

配偶者が相続する場合は、特別な条件はありません。どのような場合でも小規模宅地の特例を適用できます。

母

配偶者の場合

配偶者が相続する場合は、特別な条件はありません。どのような場合でも小規模宅地の特例を適用できます。

子

同居していた親族の場合

被相続人と同居していた子供などの親族が相続した場合、被相続人が亡くなった時から相続税の申告期限である10か月後まで引き続きその家屋に住んでいること、そしてその宅地を相続発生から10か月後まで所有していることが条件です。相続税の申告期限前に、その家から引っ越したり売却したりすると適用できません。

親族

同居していなかった親族の場合

以下のすべてを満たすこと
・被相続人に配偶者がいない
・被相続人と同居していた相続人がいない
・相続開始前の3年以内に日本国内にある、3親等内の親族または親族の経営する法人が所有する家屋に住んだことがない
・相続開始時から相続税の申告期限まで、引き続きその家屋を所有する

被相続人と同居していない子供などの親族が相続した場合は

①被相続人に配偶者がいないこと

②被相続人が亡くなった時に被相続人と同居していた相続人がいないこと

③その宅地を被相続人が亡くなった時から相続税の申告期限である10か月後まで所有していること

④被相続人が亡くなる前3年以内に、相続した人の3親等以内の親族や特別の関係のある法人の所有する国内の家屋に居住したことがないこと

その宅地を相続した人が、相続が発生した時点で住んでいる家屋を過去も含めて所有していたことがないこと

という条件があります。

同居していなかった親族の場合の条件はやや複雑です。

一言でいえば、被相続人と同居していない相続人の場合、自分でアパートなどを借りている人でないと、小規模宅地の特例が適用できないこととされているのです。

また、被相続人が老人ホームに入居している間に亡くなった場合、所有していた自宅について小規模宅地の特例を適用することができます。

参考虫眼鏡 参考:親族とはどのような人なのか?

小規模宅地の特例は、誰が相続しても適用できるわけではありません。適用対象となる「親族」とは被相続人の配偶者のほか、6親等以内の血族・3親等以内の姻族が該当します。大半の親族が該当する反面、いくら同居していても内縁関係にある人には適用できないため注意が必要です。

⑤-1.宅地の利用目的を問わず必要になる条件

宅地の利用目的を問わず、小規模宅地等の特例を適用してもらうためには、次の2つの条件を満たす必要があります。

  • 亡くなった人または生計が同じ親族が、居住用または事業用に使っていた宅地であること
  • 宅地を建物や構築物の敷地として利用していること

 

⑤-2.宅地の利用目的によって異なる条件

上記の2つの共通条件を満たした場合には、宅地を実際にどのような利用目的で使っているかによって、それぞれ異なる評価額の計算方法が適用されます。

小規模宅地等の特例を適用してもらえる宅地の種類には、次の4つがあります。

  • ①特定居住用宅地等:居住用の住宅を建てるために使っている宅地に適用されます。
  • ②特定事業用宅地等:事業所や賃貸アパートを建てるために使っている宅地に適用されます
  • ③特定同族会社事業用宅地等:家族経営の法人の事業用に使っている宅地に適用されます
  • ④貸付事業用宅地等:賃貸用の不動産を建てるために使っている宅地に適用されます

限度面積について

小規模宅地等の特例を適用してもらうための条件は上の通りですが、評価減を認めてもらえる面積には次のように限度があります。

  • ①特定居住用宅地等:330㎡まで最大80%を減額
  • ②特定事業用宅地等:400㎡まで最大80%を減額
  • ③特定同族会社事業用宅地等:400㎡まで最大80%を減額
  • ④貸付事業用宅地等:200㎡まで最大50%を減額

 

小規模宅地等の特例を使った場合の計算例

具体的な計算方法としては次のように行います。

例えば、故人が自分で住むために使っていた400㎡の土地1億円であれば、特定居住用宅地等に分類されますので、次のように評価減の割合を算出します。

1億円×330㎡/400㎡×80%=6600万円を減額

結果として、この土地1億円の相続税評価額は1億円-6600万円となります。

 

小規模宅地等の特例を使った場合の計算例:複数人の相続人がいる場合

故人が自分で住むために使っていた800㎡の土地1億6000万円を、長男が500㎡(1億円6000万円÷800㎡×500㎡=1億円)、次男が300㎡(1億6000万円÷800㎡×300㎡=6000万円)というように遺産分割したとします。

この場合のそれぞれの相続土地の相続税評価額は次のように計算します。

長男の相続宅地の評価減:1億円×330㎡/500㎡×80%=5280万円
次男の相続宅地の評価減:6000万円×80%=4800万円

 

小規模宅地等の特例と「家なき子」特例

小規模宅地等の特例についてのルールは、平成30年4月以降の相続については改正後のルールが適用になります。

いわゆる「家なき子特例」と呼ばれている法改正なのですが、ごく簡単にいうと次のような形で小規模宅地等の特例のルールが変わります。

従来、小規模宅地等の特例は亡くなった人の配偶者や、同居していた親族が宅地を相続した場合に、その宅地の相続税評価額を大幅に減額してもらえるというものでした。

それが、今回の特例によって「亡くなった人に配偶者か、同居していた親族も相続人としていない場合には、別居していた親族が相続人となる場合に、小規模宅地等の特例が適用してもらえる」という形に代わりました。

 

家なき子特例の条件

なお、別居していた人が相続人となる場合に小規模宅地等の特例を適用してもらうための具体的な要件としては、3年以上、「自分の持ち家に住んでいない親族」つまり、賃貸アパートなどに住んでいる人であることが必要になります。

自分のマイホームを持っていない人に適用される特例という意味で、「家なき子特例」と呼ばれるわけですね。

また、相続が発生してから10カ月間は相続した宅地を処分せずに所有し続けることも条件となりますから、注意しておきましょう。

小規模宅地等の特例と相続税申告

小規模宅地等の特例を相続税の計算において適用してもらうためには、相続税申告の時点において、遺産分割協議が完了している必要があります。

相続税の申告期限は相続開始から10か月ですから、もしこの間に相続人となる人の間の話し合い(遺産分割協議)が完了しておらず、遺産について誰がどれだけの割合を相続するのかが決まっていない場合には、小規模宅地等の特例を利用することができないことになります。

ただし、相続税申告の時点で相続税申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した場合には、いったんは小規模宅地等の特例を適用しない形で相続税の申告と納付を行う必要がありますが、その後において遺産分割協議を完了し、更正の請求という形で税務署で手続きを行えば、すでに納めた相続税の還付を受けることが可能になります。

まとめ

今回は、遺産の中に、住宅を建てるために使っている土地がある場合に利用できる小規模宅地等の特例の制度について解説しました。

小規模宅地等の特例は相続税対策として非常に有効な方法といえますが、利用の際の条件や計算方法がかなり複雑になっています。

相続発生後の相続人の生活を安定させるため、そして相続税の負担を軽減するため、小規模宅地の特例制度を知ったうえで、誰が相続するのがベストかを考えて遺産分割するようにしましょう。

実際に小規模宅地等の特例を利用して相続税申告を行う場合には、遺産相続を専門としている税理士にアドバイスを受けるようにしてください。