遺産相続した土地の分け方は4種類！相続登記や相続税評価額計算方法とは？

土地を遺産相続したときの分け方は4種類

現物分割

土地の分筆の問題点

代償分割

代償分割の問題点

換価分割

換価分割の問題点

共有分割

共有分割の問題点

土地の相続登記（名義変更）の流れ

被相続人が所有していたすべての遺産は、相続人の誰かが相続することとなります。

また、土地を相続する場合は、誰が相続するかだけでなく、どのような方法で相続するのかも決めておく必要があります。

ここでは、土地を相続した場合の手続きの流れを、相続登記に至るまでの流れに沿って解説していきます。

相続人で土地の遺産分割方法決める

被相続人の名義となっている土地やその他の遺産については、すべての相続人による話し合いにより、誰が相続するかを決める必要があります。

相続人により行われる、遺産の相続人を決定する話し合いを「遺産分割協議」といい、被相続人が生前に遺言書を作成していなかった場合には、必ず行われます。

遺産分割協議では、誰がどれだけの割合の遺産を引き継ぐのかを決定するだけではなく、具体的に、どの遺産を誰が引き継ぐのかを決定する必要があります。

土地の場合は、代償分割や換価分割、共有分割を行うこともできるため、その方法についても話し合いにより決めておきます。

すべての相続人が遺産分割案に同意してはじめて、遺産の分割方法が決定され、次の手順に進むことができます。

相続登記に必要な書類を収集・作成する

遺産分割協議により、土地を引き継ぐ相続人が決定したら、その内容に沿った相続登記を行う必要があります。

相続登記を行う際には多くの書類が必要となるため、まずは必要書類を収集することから始めます。

相続登記を行う際に必要な書類は、以下のとおりです。

「登記申請書」は法務局で入手し、自分で必要項目を記載していきます。

「相続人全員の戸籍謄本」、「被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本」、「被相続人の住民票の除票」、「不動産を相続した人の住民票」は、各市区町村役場で取得します。

また「相続する不動産の固定資産評価証明書」は、その不動産が所在する市区町村役場で取得します。

収入印紙は、法務局に納付する登録免許税として必要になります。

登録免許税の額は、固定資産評価額の合計額に0.4%を乗じた金額となります。

法務局に登記申請する

相続登記に必要な書類をすべて揃えたら、法務局にそれらの書類を提出して、相続登記の手続きを行います。

申請を行うのは、土地の所在地を管轄する法務局となります。

各都道府県には法務局・地方法務局と呼ばれる本局があるほか、各都道府県内には支局や出張所があり、それぞれ不動産登記を行う管轄地域が定められています。

管轄については、法務局のホームページから事前に確認しておくようにしましょう。

法務局の窓口にすべての書類を提出し、問題がなければ1～2週間で、相続登記を行った土地について、新しい登記済証が発行されることとなります。

登記済証が発行されると、相続登記はすべて完了し、新たな所有者の名義になった土地の謄本を取得したり、売却したり、抵当権を設定したりすることができるようになります。

遺産相続した土地の相続税評価額計算方法

相続した財産の合計額がいくらになるかにより、相続税が発生するかどうかが変わります。

相続財産のうち土地の金額については、相続税評価額を求める必要がありますが、その計算方法は2種類あります。

それぞれの相続税評価額の計算方法について、解説していきます。

路線価方式

路線価方式とは、国税庁が定める路線価を使って、土地の相続税評価額を求める計算方法です。

路線価は、道路ごとに定められた土地1㎡あたりの価額であり、その道路に面している土地の相続税評価額は、この路線価に面積を乗じて計算した金額となります。

ただし、土地の間口が極端に狭い、あるいは土地の形状がいびつで使いにくいといった場合には、補正率を乗じて、その評価額を減額するような計算が行われます。

補正率についても、国税庁でその数値が定められているため、確認しておく必要があります。

倍率方式

路線価は、全国各地のすべての道路に設定されているわけではありません。

特に郊外や農村部などの土地は路線価が設定されていないため、路線価方式で相続税評価額を計算することはできません。

そこで、固定資産税評価額を基にした評価方法が用いられます。

この評価方法を、倍率方式といいます。

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に記載されており、土地の所有者や相続人であれば簡単に確認することができます。

この固定資産税評価額に、土地の所在する地域や地目に応じて定められた倍率を乗じて、相続税評価額を求めます。

土地を相続した時の相続税対策

土地の相続税評価額は、非常に大きな金額になることもあるため、多額の相続税が発生することがあります。

そこで、土地を相続した場合に利用することができる相続税の特例として、「小規模宅地等の特例」が利用できる場合があります。

小規模宅地等の特例は、相続した土地が一定の用途に用いられている場合、その相続税評価額の減額が認められます。

小規模宅地等の特例が認められる宅地により、「特定事業用宅地等」「特定居住用宅地等」「特定同族会社事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」の4つの特例があります。

このうち、最も多くの人に関係するのが「特定居住用宅地等」です。

特定居住用宅地等に該当するのは、被相続人の居住の用に供されていた自宅の敷地です。

配偶者や、被相続人と同居していた親族が相続した場合、敷地のうち330㎡までの部分について、相続税評価額を80%減額することができます。

相続財産の評価額を減額することができれば、発生する相続税の額も減額できます。

土地を遺産相続したときに起きやすいトラブル

土地を相続する場合、その相続税評価額は大きな金額になるため、様々なトラブルや争いの原因になる可能性があります。

実際にどのようなトラブルが発生することがあるのか、どう注意する必要があるのか、確認していきます。

土地の金銭的価値・遺留分計算でもめる

土地を相続する場合、遺留分に満たない遺産しか相続できない相続人がいないよう、慎重に遺産分割を行うのが普通です。

そして、遺留分の計算を行う際には、土地の価格は相続税評価額ではなく、実際の売買価格に基づいて行うこととされています。

例えば、相続税評価額が5,000万円の土地であっても、実際の売買価格は7,000万円と見込まれる土地がある場合、相続財産の総額は2,000万円も増えることとなります。

ただし、遺留分の計算を相続税評価額により行うと、遺留分に満たない金額があればその金額を請求されることとなります。

土地がある場合、遺留分の計算は必ず売買価格で行うようにしましょう。

土地の分割方法でもめる

上記のように、相続争いで話し合いでは決着できないような場合、利害関係の絡まない不動産鑑定士に費用を支払って鑑定評価をつけてもらうほかないでしょう。

一方、大きなトラブルになっていない場合には、鑑定評価を依頼するまでは必要ありませんが、事前にトラブルを避ける対策を考えておきましょう。

土地の相続は、現物分割のほかにも代償分割や換価分割、共有分割といった方法があるため、このような方法によることもできます。

ただ代償分割を行うには現金が必要であること、換価分割を行うには土地を手放す必要があることから、誰でもできるものではありません。

また、共有分割は比較的簡単にできますが、土地のその後の利用を考えると、おすすめはできません。

そこで、近隣の不動産業者に売買価格を出してもらうなど、客観的な意見も取り入れたうえで、お互いに歩み寄る努力をしていきましょう。

土地を売却する場合のポイント

相続した土地を売却することも、かなり多いと思います。

土地の所在地によっては売却は難しいため、売却できるのであれば恵まれているといえるのかもしれません。

相続した土地を売却するには、注意すべきポイントがあるのでご紹介します。

相続登記を行う

相続した土地を売却するのであれば、相続人の名義に変更する必要はないと考えるかもしれません。

しかし、亡くなった人の名義のままで、第三者に売却することはできません。

売却する前提で相続した場合も、必ず相続登記を行いましょう。

税金の負担に注意する

土地を相続した時には、相続税がかかります。

相続税を負担して土地を相続した後、その土地を売却した時には、さらに別の税金が発生することとなります。

その税金とは、登録免許税、印紙税、所得税です。

このうち最も大きな負担になる可能性があるのは所得税です。

土地を購入した時の価格より高い金額で売却した場合、その差額に対して所得税がかかります。

相続した土地の場合、購入価格が分からないケースも多いため、この場合は売却価格の5％を購入価格とみなして所得税の計算が行われます。

そのため、相続した土地については、多くのケースで所得税が発生することとなります。

なお、相続してから3年10ヶ月以内に土地を売却した場合、その土地について支払った相続税の額も購入価格に加算することができます。

いつ土地を売却するかにより、所得税の負担が変わることとなるため、注意しましょう。

まとめ