みなさんは、「不動産取得税」という言葉を聞いたことがありますか？不動産取得税というのは、不動産を購入することで納付することになる税金です。
これから近いうちに、不動産を購入されるご予定はありますか？
今回は、不動産取得税とはどのような税金であるか、どのように計算すればよいのか、不動産取得税はどのように軽減すればよいのか、そして実際のシミュレーションについて取り扱っていきます。
不動産取得税を上手に納めていきたいとお考えの方には是非最後までお読み頂きたい内容となっております。
不動産取得税とは？
不動産取得税とは、土地や建物の不動産を取得したときに支払わなければいけない税金のことです。
不動産に関連した税金としては固定資産税がありますが、不動産取得税の場合は固定資産税とは異なり、支払いは不動産を取得した際の一度で済みます。
ただし、「不動産を取得する」と一言で言っても実際には不動産を取得する原因は様々です。
例えば、冒頭で説明しましたように不動産を購入した場合のほか、不動産を知り合いから贈与により取得した場合も含まれます。
なお、不動産を相続により取得する場合には不動産取得税はかからないことになっていますので是非覚えておきましょう。
不動産取得税で支払う金額ですが、一般的な住宅又は土地の例で申し上げますと、不動産の価値の3%ということになっています。
ただし、今後はかかる税率が変動する場合も考えられますので、できれば事前に確認しておくと良いでしょう。
不動産取得税の収め方ですが、不動産を取得後直ちに納税をしなければいけない訳ではなく、不動産を取得した後およそ半年から1年後の忘れた頃に所定の納税通知書がご自宅に届くようになります。
これを指定の期限までに納付することで完了となります。
不動産取得税の計算の仕方
それでは、不動産取得税の計算の仕方について見ていきましょう。
先ほど確認しましたように、不動産取得税の算出方法は、「不動産の価値×不動産取得税の税率」となっています。
それでは、不動産の価値はどのようにして求めればよいのでしょうか？不動産の価値は、納税通知書に記載されます「固定資産評価額」を当てはめて計算することになっています。
しかしながら、新たに新設する建物の納税通知書はまだありませんし、今のところ贈与者が持っているはずの納税通知書について、贈与を受ける者が目にすることはなかなかありません。
それでは、自分が支払う不動産取得税が分からないではないかと思われるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。
固定資産評価額は土地の7割程度、あるいは建設費用の5～6割程度と決まっていますので、およその金額を事前に概算することが出来るのです。
また、取得した土地を不動産登記簿謄本により確認をして、「地目」の欄が宅地である場合には、現在のところ不動産取得税の計算に用いる「不動産の価値」を半分に抑えることもできますので確認してみるのが良いでしょう。
不動産取得税は高い？軽減するには？
不動産取得税の計算方法は分かりましたが、不動産の価値というのはそもそも高いものですので、そうは言っても多くの税金を支払わなければいけないのではないかとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
ところが、この不動産取得税を安く抑える方法があるのです。
以下で分かりやすく解説していきます。
新築住宅の場合
新築住宅を取得した場合には、不動産取得税の計算として、固定資産税の評価額より1,200万円控除される軽減措置が設けられています。
ただし、この新築住宅の軽減措置が適用されるためには、いくつかの条件があります。
その条件について見ていきましょう。
- （1）住宅の床延べ面積が50㎡から240㎡であること
- （2）土地を取得した後に新築建物を建てる場合は、土地取得後3年以内であること
- （3）土地を賃貸しており、その上に新築建物を建てる場合は、新築建物建築後1年以内にその賃貸している土地の名義を取得すること
この1,200万円の新築建物の不動産取得税の軽減措置は、住宅全般に適用されるものですが、このうち認定長期優良住宅に該当する新築建物には、更に大きい軽減措置を利用することが出来ますので不動産屋さん等に確認してみましょう。
中古住宅の場合
中古住宅を取得した場合には、新築日によって控除される金額に違いがみられます。
例えば、現在では1,200万円の軽減が受けられるものでも、2000年以前のものであれば控除額が500万円以下になることもあります。
先ほど確認しました新築住宅の3つの条件は中古住宅にも当てはまりますが、それ以外に必要とされる中古住宅の軽減措置の適用条件を見ていきましょう。
- （1）取得者が居住目的で取得した場合
- （2）昭和57年以降に新築された住宅であること
- （3）昭和57年以前に建てられた住宅で、新耐震基準を満たすものであること
- （4）現在新耐震基準を満たさない場合で、居住前に新耐震基準を満たすリフォーム等を行うものであること
土地の場合
ここでは、住宅を新築する場合における土地の不動産取得税について見ていきます。
土地の場合は、建物の場合とは異なり、固定資産評価額の金額より控除するのではなく、税率をかけた後の計算結果より金額を控除することが出来るようになっているのが特徴です。
具体的には、以下の2つのうち大きい方の金額を控除することが出来ます。
- （1）45,000円（最大45,000円まで）
- （2）（土地1㎡当たりの固定資産評価額×1/2）×（課税床面積×2［200㎡まで］）×3%
土地に軽減措置が適用されるための条件を確認しておきましょう。
条件としては、新築住宅の（2）（3）の他に、新築建物が軽減条件を満たすことが必要です。
不動産取得税を計算してみましょう
さて、それでは実際に不動産取得税を計算してみましょう。
今回は、以下のような不動産を対象とします。
種別：建物（居住用の一般的な建物とします）
新築：2018年
床面積：1F 100㎡/2F 80㎡
固定資産評価額：1,500万円
※土地は2年前に購入済み
この場合には、新築建物を取得しているということで不動産取得税を支払わなければいけないでしょう。
そして、不動産取得税の計算の仕方は、「不動産の価値×不動産取得税の税率」でした。
ここで、「不動産の価値」は固定資産税評価額のことですので、計算式は以下のようになります。
不動産取得税＝1,500万円 × 3%
ここで、不動産取得税の軽減措置が適用できないか検討してみましょう。
今回の場合では、
建物の床延べ面積が180（100 + 80）㎡ですので、（1）「住宅の床延べ面積が50㎡から240㎡であること」の条件を満たすことになります。
また、土地は2年前に先に取得されていますので、（2）「土地を取得した後に新築建物を建てる場合は、土地取得後3年以内であること」の要件も満たします。
よって、計算式は以下のように変更されます。
不動産取得税＝（1,500万円－1,200万円） × 3%
＝300万円 × 3%
＝9万円
まとめ
不動産取得税について、計算方法に至るまで見てきましたが少しでもご理解頂けましたでしょうか。
不動産取得税はそのままでは高く感じますが、軽減措置を上手く利用することにより、大幅に費用を削減することが出来ます。
不動産を購入する際には、軽減措置を適用して賢く不動産取得税を抑えるための方法を考えましょう。
