家屋を相続した場合の相続税評価方法は?

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相続税を計算するにあたって、家屋はその敷地である宅地とは別々に評価されます。家屋については基本的な評価方法が決められているほか、その家の条件によって補正をかける場合もあります。

家屋の基本的な相続税評価方法

家屋の一番基本的な価額計算方法としては、固定資産税評価額に一定の倍率をかけるというものです。ただ、現在この倍率は全部の地域で1.0倍とされているので、結局固定資産税評価額そのままが評価額になっています。固定資産税評価額は固定資産税納税通知書に記載されているほか、不動産の存在する市区町村役場の税務課において本人または相続人、その代理人が取得することができます。

建築中の家屋の評価方法

もし、相続する家屋が建築中の場合、固定資産税評価額がまだ出ていません。そこで家屋が建築中の場合は費用現価の70%相当額で評価すると定められています。なお、費用現価というのは、課税時期までに建物の建築に要した建築費用の金額を課税時期の価値に直して考えた金額のことです。

家屋を賃貸している場

他人に家を貸している場合、借りている人にも一定の権利(借家権)があるので、貸している側は固定資産税評価額から借家権を引いた金額を評価額とします。借家権の評価額は、借家権割合(一部の地域を除き30%)に賃貸割合(貸している床面積の割合)をかけた金額になります。よって、固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)=評価額というのが家主側の計算式になるわけです。なお、逆に「家を借りている側」の持つ借家権は相続財産としては評価しません。

賃貸アパートを建築して相続税を節税できる!

現金は何もしなければそのままの金額で評価し課税されてしまうのですが、もしその現金を使って賃貸アパートを建てたとすれば資産としての価値はそこまで下げずに相続税の対象としての評価額だけをぐっと下げることができます。現金を土地に換えただけでも売買価格の8割程度に下げられますが、そこにアパートを建てることにより「貸家建付地」となるのでさらに評価が下がります。また、建物のほうも現金から建物に変わった時点で評価が下がることに加え、人に貸すことでさらに評価を下げることができます。たとえば1億円の現金を使ってこのように土地購入とアパート建設をした場合、元の現金の4割程度まで評価を下げられる事例もあります。
相続税軽減の方法として賃貸物件を建てることは、税務上だけを見れば大変有利になる方法ですが、そこには不動産経営の難しさがついてくることも事実です。いったん建ててしまうと簡単にはやめられないため、長期的な採算などをよく考えた上で相続税対策への活用を考えるべきといえます。

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