●相続税申告最新実績件数 21年:1676件 22年:1863件 ●相続ご相談最新件数 23年5月:590件 | 相続に強い税理士・司法書士・行政書士が対応
相続専門の総合士業グループ相続サポートセンター
22年相続税申告実績:1863件|23年5月ご相談件数実績 :590件
メニュー
close
閉じる
youtube
無料
相談
フリーダイヤルで
電話をかける
9:00 - 21:00(土日祝でも対応)
相続税の
ご相談
初めての相続で
不安な方へ

土地の財産評価額を知るには

監修者:本間 剛 (行政書士)

土地というのは、世の中にひとつとして「全く同じ」ものが存在しない点が価値を計る上では難しいところです。
つまり、一見同じように見えても、立地、形状、道路との関係などさまざまな要素で価格が変動するのです。また、同じ土地が周辺の状況によって価格変動することもありえます。では、土地を相続する場合の問題および、代表的な評価方法を見てみましょう。

遺産分割問題になりやすい?

遺産分割で一番、評価が問題になりやすいのは不動産ではないでしょうか。相続税を計算する上での基準は明確に定められていますが、遺産分割協議における不動産の評価方法は法律で決まっているわけではありません。つまり、相続人同士の話し合いに委ねられるため、各人が自分の都合で評価方法を主張し、それらが対立することも考えられます。
不動産は「一物四価」とも呼ばれており、対象不動産の主な評価方法として「時価」「公示価格」「固定資産税評価」「路線価」といった評価方法があるので、同じ対象物でもさまざまな価格になるのです。
「時価」というのは、実際に市場に出して売買した際に売れる価格のことですが、これは時代や周辺環境の条件によって大きく変化する可能性があります。
「公示価格」というのは、国土交通省が「標準地」を基準として選定した3万点余りの土地について、毎年1月1日時点の地価を不動産鑑定士の評価に基づいて毎年3月下旬に公示しているものです。
「固定資産税評価」とは、固定資産税課税のための基礎となる評価額ですが、市区町村長が3年ごとに評価替えを行い、不動産取得税や登録免許税など他の税金の指標としても使われているものです。
「路線価」は税務署やインターネットなどで公表されている「路線価図」によって調べることのできる土地価格であり、相続税や贈与税の指標として使われているものです。
どの価格を使うかということ自体、相続人間での意見がまとまらない場合は遺産分割ができない=名義変更もできないということになり、最終的には調停や裁判などに発展するケースもあります。

路線価方式による評価方法とは

では、相続税における土地の評価について考えてみましょう。宅地を評価する場合、その土地が存在する場所によって「路線価方式」「倍率方式」のどちらを使うかが決まっています。自分が相続した土地がどちらの方式なのかというのは管轄税務署の「財産評価基準書」によって確認することができます。
基本的に、市街地にある宅地は「路線価方式」で評価されます。路線価とは「道路に接する標準的な土地1平方メートルあたりの価額のことです。おおよそ、時価に対して8割程度の金額になることが多く、毎年7月に国税庁から公表されています。上記に述べたようにインターネット及び国税局や税務署で閲覧可能です。
具体的に計算する方法としては「対象となる敷地が接する路線価×土地の面積」といった式が基本になります。ただ、宅地の形状といっても本当に様々で、間口が広い、狭い、角地であるなど、形状や条件は千差万別です。そのため、すべての土地を一律に定めることは適切ではないという判断のもと、「画地調整」という評価額の調整が行われます。これは、路線価にそれぞれの条件により定められた調整率をかけて計算します。画地調整にはこのようなものがあります。

1.一方のみ道路に面している場合
道路からの奥行きの距離が長め、短めといった土地は通常より安く評価されます。
評価額=路線価×奥行価格補正率×面積

2.正面と側方で道路に面している場合
2面が道路に面している角地は利用価値が高いとされているため、評価額も高くなり、
正面と側面が道路に接している場合
A.正面路線価×正面の奥行価格補正率
B.側方路線価×側方の奥行価格補正率×側方路線影響加算率
C.評価額=A+B×面積

3.正面と裏面が道路に接している場合
A.正面路線価×正面の奥行価格補正率
B.裏面路線価×裏面の奥行価格補正率×二方路線影響加算率
C.評価額=A+B×面積

また、間口が狭い、奥行が長すぎる、がけ地にある、形状がいびつであるなどの土地は、それぞれの補正率をかけて評価額を減額することになっています。

倍率方式による評価方法とは

路線価が定められていない地域では、「倍率方式」という計算方法を使います。倍率方式では「評価額=固定資産税評価額×倍率」のように、固定資産税評価額に国税局長が一定の地域ごとに定めた倍率をかけて評価額を求めます。
倍率はその宅地が過去に売買された実績の価格や公示価格、不動産鑑定士による鑑定評価額などをもとに定められており、インターネットや税務署の「評価倍率表」で閲覧することもできます。

☆まとめ

特に路線価を使った計算は、土地の条件を考慮することが必要なため若干難しく感じられることでしょう。実際の計算は専門家に任せるとしても、自身の土地の利用価値を知るために知識をつけておくことは大切です。

この記事の監修者

本間 剛 (行政書士)

相続サポートセンター(ベンチャーサポート行政書士法人)代表行政書士。
昭和55年生まれ、山形県出身。
相続手続等の業務に従事。相続はたくさんの書類の作成が必要になります。お客様のお話を聞き、 それを法律に謀った則った形式の文書におとしこんで、面倒な相続の書類を代行させていただきます。

本間 剛 (行政書士)

テーマから記事を探す

業界トップクラス。相続サポートセンターならではの専門性

日本最大級の実績とノウハウで、あなたにとって一番有利な相続アドバイスを致します。気軽なご質問だけでも構いません。
ご自身で調べる前に、無料相談で相続の悩みを解決して下さい。 [親切丁寧な対応をお約束します]

当サイトを監修する専門家

古尾谷 裕昭

税理士:古尾谷 裕昭

相続サポートセンター(ベンチャーサポート相続税理士法人) 代表税理士。
昭和50年生まれ、東京都浅草出身。
相続は時間もかかり、精神や力も使います。私たちは、お客様の心理的な負担や体力的な負担を最小にして、少しでも早く落ち着いた日常に戻れるように全力でお手伝いします。
プロフィール

三ツ本 純

税理士:三ツ本 純

相続サポートセンター(ベンチャーサポート相続税理士法人)税理士。
昭和56年生まれ、神奈川県出身。
相続税の仕事に携わって13年。相続税が最も安く、かつ、税務署に指摘されない申告が出来るよう、知識と経験を総動員してお手伝いさせていただきます。
プロフィール

税理士・元国税調査官:桑原 弾

相続サポートセンター(ベンチャーサポート相続税理士法人)税理士。
昭和55年生まれ、大阪府出身。
大卒後、税務署に就職し国税専門官として税務調査に従事。税理士としても10年を超えるキャリアを積み、現在は「相続に精通した税理士としての知識」と「元税務調査官としての経験」を両輪として活かした相続税申告を実践中。
プロフィール

行政書士:本間 剛

相続サポートセンター(ベンチャーサポート行政書士法人)代表行政書士。
昭和55年生まれ、山形県出身。
はじめて相続を経験する方にとって、相続手続きはとても難しく煩雑です。多くの書類を作成し、色々な役所や金融機関などを回らなければなりません。専門家としてご家族皆様の負担と不安をなくし、幸せで安心した相続になるお手伝いを致します。
プロフィール

司法書士:田中 千尋

相続サポートセンター(ベンチャーサポート司法書士法人)司法書士 昭和62年生まれ、香川県出身。
相続登記や民事信託、成年後見人、遺言の業務に従事。相続の相談の中にはどこに何を相談していいかわからないといった方も多く、ご相談者様に親身になって相談をお受けさせていただいております。
プロフィール

弁護士:川﨑 公司

相続サポートセンター運営協力/弁護士法人ベンチャーサポート法律事務所(https://vs-group.jp/lawyer/profile/kawasaki/) 所属弁護士。
新潟県出身。
相続問題は複雑なケースが多く、状況を慎重にお聞きし、相続人様のご要望の実現、相続人様に合ったよりよい解決法をアドバイスさせていただくようにしています。
プロフィール

税理士:高山 弥生

ベンチャーサポート相続税理士法人 税理士。
相続は、近しい大切な方が亡くなるという大きな喪失感の中、悲しむ間もなく葬儀の手配から公共料金の引き落とし口座の変更といった、いくつもの作業が降りかかってきます。おひとりで悩まず、ぜひ、私たちに話してください。負担を最小限に、いち早く日常の生活に戻れるようサポート致します。
プロフィール