登録免許税という税金をご存知でしょうか。
登録免許税は、一般個人の方はあまり聞き覚えのない税金であるかもしれません。
主に登場するのは、不動産登記の場面や会社をつくる場面で計算されることが多いです。
しかしながら、いざ登録免許税を計算しないといけない場面になると、慣れていない方はそう簡単に上手く算出することが出来ないのがほとんどです。
今回は、登録免許税の少し複雑な計算例も交えてご紹介をしていきたいと思います。
更に、最後までお読みいただければ、この登録免許税を少しでも安くするための裏技までご理解頂けるようになっておりますので、ご期待ください。
目次
登録免許税とは？
登録免許税は、以下のような場合に納税が必要となる税金です。
- （1）不動産に関する登記
- （2）会社に関する登記
- （3）著作権などの権利の登録
- （4）宅建業、建設業を始める際の免許登録
（1）不動産登記に関しては少し複雑な制度となっていますので、ご存知ない方も多いかもしれません。
不動産の名義は客観的に第三者に伝わるように、法務局にて詳細な情報が保管されています。
これによって、新しく建物を建築する際には法務局に新たな不動産を登録してもらう必要がありますので、登記の手続きが必要ということになります。
この他には、不動産を売却すること、または相続により名義の移転によっても不動産の登記をすることになりますので、申請の際に登録免許税を納めなければいけないことになります。
（2）不動産と同じように、会社の法的情報についても登記されることとなっています。
会社を新規で設立する場合のみならず、役員の任期を更新する際にも登記手続きが必要となりますし、会社が必要となくなり、解散をする際にも登記申請をする必要があります。
（3）、（4）の場合にも登録の際に登録免許税を納める扱いとなっています。
登録免許税を納め、これらの登録手続きが完了することで、正式に登録が認められるということになります。
登録免許税の計算の仕方とは？
登録免許税の計算の仕方について、以下でご紹介していきましょう。
まず、登録免許税の計算方法には、定額課税と定率課税があります。
定額課税というのは、不動産の個数に応じて税金額が大きくなるというものです。
例えば、所有権抹消の登記を申請する場合には、「
」という計算がなされますので、抹消する対象の不動産が4つであれば、4,000円（＝4×1,000円）となります。
一方で、定率課税の場合は様々なパターンがありますが、原則として以下の計算式を用います。
登録免許税 ＝ 課税標準金額 × 税率
このうち、「課税標準金額」については、何に対する登録免許税を算出するかによって用いる値が変動することになります。
例えば、不動産を購入する場合には、課税標準金額に「固定資産評価額」を用いることになりますが、抵当権を設定する際には、課税標準金額に「債権の金額」を用いることになります。
また、会社の登記で言いますと、設立の際には、課税標準金額に「資本金の額」を利用することになっていますので、様々なケースによって利用するものを確認しなければいけないという認識を持っておきましょう。
固定資産税評価額を読み取る
仮に不動産登記の申請をする場合には、課税標準金額として固定資産評価額を知っておかなければいけません。
固定資産税評価額については、毎年送られてくる納税通知書に記載がありますので参照してください。
また、納税通知書でなくても固定資産評価証明書を各市町村より取得することにより算出することもできます。
法務局に出向けば、固定資産評価台帳が備え付けられていますので、こちらでも確認することも可能です。
担保権設定の場合の計算方法とは？
不動産登記の申請をする場面でも、抵当権を設定する場合には、債権の金額を課税標準金額としなければいけません。
抵当権というのは、住宅を購入するときなどに、ローンを設定すると思いますが、仮にローンが払い終えることが出来なくなった時に不動産の処分権が銀行に移り、金銭化等することができる権利となります。
＜会社を作る場合には、資本金を確認する＞
同じように、会社を設立する際には、資本金を課税標準金額とすることになっています。
会社の資本金は設立者が自由に決めることが出来ますので分かりやすいです。
なお、設立後に資本金を確認する場合は法務局で登記簿謄本を確認すれば分かるようになっています。
登録免許税の税率を確認しよう
それでは、よく使われやすい登録免許税の税率について、申請内容とともに下図においてまとめていきたいと思います。
またその他の内容については、登録免許税法でもご確認頂けます。
| 申請 | 課税標準金額 | 税率 |
|---|---|---|
| 1．所有権の保存登記 | 固定資産評価額 | 1,000分の4 |
| 2．相続の移転登記 | 固定資産評価額 | 1,000分の4 |
| 3．売買の移転登記 | 固定資産評価額 | 1,000分の20 |
| 4．抵当権の設定登記 | 債権金額 | 1,000分の4 |
| 5．所有権の抹消 | 不動産の個数×1,000円 | – |
| 6．会社の設立登記 | 資本金 | 1,000分の7 |
| 7．会社の役員変更登記 | 3万円 | – |
さて上記の通り、不動産の登記に関しては多くが定率課税であり、課税標準金額に税率をかけるというものですが、これ以外でも会社の登記に関しては定額課税であるものも多く見られます。
また、不動産の登記では2と3のように「移転登記」ではあっても、相続によって移転するのか、売買によって名義が移転するのかと移転する原因によって、税率が異なるのがポイントとなります。
上記以外の申請をする場合には、必ず申請前に課税標準金額の対象となる内容と税率について調べておくようにしましょう。
少し複雑な登録免許税の計算方法について解説します
登録免許税の計算方法について、少し複雑な事例にも対応できるように解説していきましょう。
まず始めに、登録免許税の計算方法はこちらです。
登録免許税 ＝ 課税標準金額 × 税率
仮に、不動産の固定資産評価額が1,000万円で、これを相続する場合には上の図より税率は4/1,000となりますので、
登録免許税 ＝ 1,000万円 × 4 / 1,000＝ 4万円
となります。
ところが、現実的には固定資産評価額が1,000万円のようなきれいな数字になることはほぼありません。
たいてい10,007,852円とか、10,009,362円とかの数字になるのではないでしょうか。
それではこのような端数が出た場合の処理について考えてみたいと思います。
このような場合には、1,000円未満の端数は切り捨てて計算することとなっています。
よって、例えば10,007,852円の場合には、10,007,000円に。
10,009,362円の場合には、10,009,000円となることになります。
また、同一の申請内容に係る不動産の計算をする場合には、不動産の種類をまとめて合算することになりますので、複数の不動産が対象となる場合には、それらを合計して算出することになります。
よって、例えば10,007,852円の不動産と10,009,362円の不動産の2つを相続することになった場合には、課税標準金額は以下のようになります。
課税標準金額 ＝ 10,007,852円 ＋ 10,009,362円
＝ 20,017,214円
となり、端数を切ると、20,017,000円となります。
またこの課税標準金額を算出すると端数が生じる場合がありますが、100円未満の端数は切り捨てる扱いとなります。
課税標準金額は1,000円未満の端数を、登録免許税は100円未満の端数を切り捨てると比較して覚えておきましょう。
登録免許税計算シミュレーション
それでは、実際に登録免許税計算のシミュレーションをしてみることで、理解を深めていきたいと思います。
それでは、以下のケースを考えてみましょう。
ケース）AさんはBさんより、不動産甲と不動産乙を譲り受け、売買代金を支払い、その日のうちに法務局に登記申請をしました。
なお、不動産甲の固定資産評価額は7,186,253円、不動産乙の固定資産評価額は8,461,395円であるとします。
登録免許税 ＝ 課税標準金額 × 税率
の計算式に当てはまるようにそれぞれ検討していきたいと思います。
まず、課税標準金額ですが、不動産の売買移転登記となりますので、上の図より固定資産評価額を確認すればよいことになります。
今回は、不動産が2つありますので算出していきます。
課税標準金額 ＝ 7,186,253円 ＋ 8,461,395円
＝ 15,647,648円（≒15,647,000円）
となり、1,000円未満の端数処理を行うと、15,647,000円となります。
また税率は上の図より1,000分の20であることが分かります。
よって、
登録免許税 ＝ 15,647,000 × 20 / 1,000
＝ 312,940（≒312,900）
となり、100円未満の端数処理を行うと、登録免許税は312,900円となることが分かります。
登録免許税を少しでも抑えるためには？
さて、登録免許税の計算のシミュレーションをしてみるとこのような思いを持った方もいらっしゃるかもしれません。
「登録免許税はこんなに高くなるのか？」
「不動産に関する税金だから高くなるのは仕方ないのか…」
しかしながら、この登録免許税を少しでも抑えるために出来ることはあります。
ここでは、登録免許税を安く済ませるための裏技をご説明させて頂きます。
当事者間で折半できないか協議する
登録免許税は、例えば不動産の売買の際に収める必要がある税金です。
しかしながら、必ずしも購入者が税金を負担しなければいけないわけではありません。
当事者の協議の結果、売主に全額出してもらうことや、少なくともいくらか折半してもらうということの提案をするだけは問題ないといえます。
通常は買主が負担することの多い税金ですが、試してみる価値はあるかもしれません。
軽減税率を利用するとどのくらい安くなるの？
登録免許税の計算において、特例を利用してどの程度安く済ますことが出来るのか確認してみましょう。
例えば、上図の通り不動産の所有権の保存登記は税率が1,000分の4となっていますが特例を利用すると、1,000分の1.5で計算することが出来ます。
すると、1,000万円の固定資産評価額の不動産について比較してみると、通常だと4万円ですが、特例を利用すると1万5,000円となります。
この差は2万5,000円ですので大いに利用する価値はあるといえるでしょう。
その他には、このような軽減措置がありますのでご紹介します。
| 申請内容 | 通常 | 特例利用後 |
|---|---|---|
| 売買による建物の移転登記 | 20 / 1,000 | 3 / 1,000 |
| 抵当権設定登記 | 4 / 1,000 | 1 / 1,000 |
| 特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記 | 4 / 1,000 | 1 / 1,000 |
| 認定低炭素住宅の所有権の保存登記 | 4 / 1,000 | 1 / 1,000 |
| 特定の増改築がされた住宅用家屋の所有権移転登記 | 20 / 1,000 | 1 / 1,000 |
軽減税率を利用するためには？
ここでは、上記特例による軽減措置を利用するための条件について見ていきたいと思います。
例えば、軽減税率の最初の例でご紹介した所有権の保存の登記を1,000分の4の税率で計算するためには、以下のような条件が必要です。
- （1）物件が居住用の建物であること
- （2）新築若しくは購入後1年以内に登記をしたもの
- （3）延べ床面積が50㎡以上であること
抵当権の設定登記の軽減税率である1,000分の1を利用するためには、建物が上記条件に適合するものであれば、問題なく利用することが出来ます。
その他細かい条件を課すものもありますが、税理士等の専門家に確認をとることもできます。
軽減税率適用のために必要なものとは？
不動産の軽減税率を利用するために必要となる書類について解説していきましょう。
上記の条件を満たすには、「新築若しくは購入後1年以内に登記をしたもの」であることを証明しなければいけません。
このために必要となる書面は、「住宅用家屋証明書」と呼ばれます。
住宅用家屋証明書の交付を受けるためには、登記事項証明書・住民票・売買契約書・建築確認済証などの書類が必要となりますので事前に確認しておくようにしましょう。
「認定低炭素住宅の所有権の保存登記」の減税を利用するためには「認定低炭素住宅の証明書」を、「特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記」の減税を利用するためには「認定長期優良住宅の証明書」の添付が必要となります。
登録免許税を納付する方法とは？
登録免許税を納付する方法は以下の3パターンが考えられます。
- （1）現金
- （2）収入印紙
- （3）オンライン
（1）現金による方法の場合、税務署に登録免許税納付のための支払いを済ませて領収書をもらうことになります。
これを法務局に申請するための用紙の中に貼付することで、登録免許税納付の証明とすることが出来ます。
（2）収入印紙による方法の場合、各申請に対して登録免許税の額を計算して、収入印紙を貼付する方法により申請をすることになります。
なお、この収入印紙ですが法務局の専用の窓口だけではなく、郵便局でも購入することもできますので、申請をする前に揃えておくのが良いでしょう。
（3）オンラインによる方法の場合、登記申請用のソフトをダウンロードして用意する必要があります。
現在では、登記申請は直接法務局まで持参しなくてもインターネットを通じて申請を行うことが出来るようになっています。
そのため、オンライン決済を通じて登録免許税を納めることが可能となっています。
慣れてくると、税務署にも郵便局にも行かないで納付が完了するため、手続きが楽になるかもしれません。
司法書士について知っておきましょう
さて、今回の申請は司法書士が良く関与する税金ということで、少し司法書士という職業について解説していきたいと思います。
司法書士は、法律系の超難関資格で試験合格率が約3%と言われています。
職務内容としては、大まかに以下の通りです。
- （1）不動産登記
- （2）商業登記
- （3）任意整理
- （4）相続・後見業務
- （5）裁判業務（ただし、争う金額が140万円以下という制限あり）
（1）、（2）の内容として登記は司法書士が良く扱う分野となっています。
この他には、船舶に関する登記は海事代理士の職務分野となっていますが、こちらにも登録免許税が関わってきます。
司法書士の扱う不動産登記は、権利が現在誰のもので過去には誰のものであったのか分かるように手続きが確認できるようになっています。
そのため、例えば建物が建つと、権利がまず保存登記がなされ、別の人に譲られると権利の移転登記がなされ、名義人に関する登記情報が変更されると変更登記がなされます。
そして、その登記した名義人が亡くなると相続登記によって、相続人に名義変更をするという流れになります。
このように権利の内容を正確にするために、このような権利の変動が生じるために登記申請をし、その度に登録免許税を納めるということになります。
登録免許税の計算は原則として司法書士が行ってくれますが、司法書士の請求書がどうしても納得がいかないという場合には、司法書士に確認をとる前にまずはご自身で本記事を参考に確認をしてみるのも良いかもしれません。
まとめ
登録免許税の計算の流れをつかんで頂けましたでしょうか。
登録免許税の計算は細かい点もありますので、初見ではよくわからないこともあるでしょう。
そんな時は、本記事を参考に繰り返し読んで頂き、必要であれば税理士又は司法書士等の登録免許税計算の専門家までお問い合わせ頂ければと思います。
