不動産を相続しても、利用する予定のない土地や建物の場合、売却も選択肢の1つとなることでしょう。
しかし、土地や建物を売却すれば多額の税金が発生することを心配して、なかなか売却できないという人もいると思います。
ここでは、相続した不動産を売却した際に発生する税金の種類と計算方法について解説します。
税金の計算方法を知っておけば、売却するのか保有し続けるのかを決める際の判断材料となるはずです。
不動産の売却により発生する譲渡所得とは
土地や建物などの不動産を売却した場合、その売却により発生する利益に対して税金の計算を行います。
この時、不動産の売却により生じる利益のことを「譲渡所得」といいます。
譲渡所得の計算方法は、「収入金額－取得費－譲渡費用」です。
税金計算の対象となるのはあくまで利益の金額に対してであり、売却した金額そのものに対してではありません。
そのため、不動産を売却しても税金が発生しないこともあります。
譲渡所得の計算が正しくできなければ、税金の計算も正しくできません。
まずは譲渡所得の計算方法について確認しておきましょう。
譲渡所得の計算方法：収入金額
収入金額は、土地や建物を売却した金額です。
売買契約書に記載されている売却代金のことをいいます。
また、売買が成立すると固定資産税の精算を行い、精算金を受け取るケースが多いと思います。
これは、固定資産税の納税義務者が1月1日時点の土地や建物の所有者とされており、年の途中で所有者が変わっても、前の所有者が固定資産税を支払うためです。
年の途中で売買が行われた場合、固定資産税を納税するのは前の所有者である売り主ですが、土地や建物を実際に使用しているのは新たな所有者である買い主ですから、売買が成立した時にその分の金銭のやりとりを行うのです。
この時、買い主から固定資産税の精算金を受け取った売り主は、その額を収入金額に含めなければなりません。
売買契約書には明記されていない場合も多いため、漏れのないようにしましょう。
譲渡所得の計算方法：取得費
取得費とは、売却した土地や建物を購入した時の金額をいいます。
土地の場合は、購入した時の金額がそのまま取得費となります。
一方、建物の場合は時間が経過したり実際に使用したりすることでその価値が減少するため、購入金額がそのまま取得費になるわけではありません。
価値の減少分を取得費に加味するため、減価償却費相当額を計算し、購入金額から差し引いた後の金額が取得費となるのです。
減価償却費相当額の計算方法は、「建物の購入金額×0.9×償却率×経過年数」となります。
このうち償却率は、建物の材質によって以下のように決められています。
| 区分 | 木造 | 木骨モルタル | 鉄筋コンクリート（鉄骨） | 金属造① | 金属造② |
|---|---|---|---|---|---|
| 償却率 | 0.031 | 0.034 | 0.015 | 0.036 | 0.025 |
※金属造①とは軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3ミリ以下の建物、金属造②とは軽量鉄骨造のうち骨格材の肉厚が3ミリ超4ミリ以下の建物をいいます
また、経過年数は6か月以上の端数は１年とし、６か月未満の端数は切り捨てます。
なお、減価償却費相当額は建物の購入金額の95％が上限とされているため、どれだけ古い建物でも、購入金額の５％相当額は取得費となります。
相続で取得した土地や建物は、相続で取得しているため購入金額がないと思うかもしれませんが、この場合、被相続人が取得した時の購入金額を相続人が引き継いで計算することとされています。
そのため、被相続人が購入した際の金額を調べる必要があります。
また、購入金額には①購入・相続した時の登録免許税・不動産取得税・印紙税、②借主がいる土地や建物を購入した時に借主に支払った立退料、③土地の造成費用、④土地の測量費、⑤建物と土地を購入し、１年以内に建物を取り壊した場合の建物の購入代金や取り壊し費用などを含めることができます。
購入金額が分からない場合の取得費の計算方法
取得費の計算方法を説明してきましたが、相続した土地や建物の場合、被相続人がいくらで購入したかが分からないことが多いと思います。
被相続人もまた、その先代から相続している場合も多く、購入金額についての記録などないことが多いのです。
そのような場合、概算取得費の計算を行うこととなります。
概算取得費とは、実際の取得費が分からない場合に、売却時の収入金額の５％を取得費として計算する方法です。
また、実際に計算した取得費と概算取得費を比較して概算取得費の方が大きくなった場合に、概算取得費を用いて計算することもできます。
また、昭和28年1月1日以降に購入・建築した土地や建物については、概算取得費の計算によらずに計算する方法もあります。
建物の場合、「標準的な建築価額表」を使って建築費を求めます。
また、建物の場合は「市街地価格指数」を用いて取得費を推計する方法が認められています。
ただ、実際にこの方法で計算するためには、専門家の力を借りないと難しいかもしれません。
譲渡所得の計算方法：譲渡費用
譲渡費用とは、土地や建物を売却するために必要な費用のことです。
金額が大きな譲渡費用の1つに仲介手数料があります。
不動産の売買が行われた際には、売買代金の約3％を仲介手数料として不動産業者に支払うこととなります。
金額は売買契約書に明記されていると思われるため、必ず確認しておきましょう。
また、売買契約書を確認する際には、貼付されている印紙の金額も譲渡費用となるため、あわせて確認する必要があります。
売却時した土地や建物に住宅ローンを利用した際の抵当権が設定されたままでは、売却することができません。
住宅ローンが残っている場合だけでなく、住宅ローンを完済していても抵当権が設定されたままになっていることもあります。
不動産を売却する際には、まず抵当権の設定状況を登記事項証明書で確認しましょう。
抵当権の抹消登記を行う際の登録免許税や、司法書士への報酬が譲渡費用となります。
また、建物付きの土地を売却する際に、土地はほしいが建物は必要ないという買い主の要望に合わせて、建物を取り壊してから売却することがあります。
この場合の取り壊し費用も譲渡費用に該当します。
譲渡所得に対する所得税と住民税の計算
収入金額と取得費、譲渡費用の額を計算すると、譲渡所得の額を求めることができます。
この譲渡所得の額は、税法上の利益の額になります。
利益の額を求めたら、その額に税率をかけて負担すべき税額を求めることができます。
具体的にどのような種類の税金が発生し、その税率はどれだけとなっているのかを確認しておきましょう。
所得税率と住民税率の求め方
不動産を売却すると発生する税金は、
- ・国に対して納める所得税
- ・県や市区町村に対して納める住民税
の2種類です。
それぞれ納税先や税率は異なりますが、譲渡所得の計算方法は同じうえ申告の手続きも一度で済むため、まとめて説明していきます。
所有期間が5年以下の土地や建物を譲渡した場合
譲渡所得が発生した時に計算に用いる税率は、その不動産を保有し始めてから売却するまでの期間の長さによって変わります。
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年以下の土地や建物を売却した場合は短期譲渡所得となり、所得税の税率は30.63％（復興特別所得税を含みます）、住民税の税率は9％となります。
所有期間が5年を超える土地や建物を譲渡した場合
譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える土地や建物を売却した場合は長期譲渡所得となり、所得税の税率は15.315％（復興特別所得税を含みます）、住民税の税率は5％となります。
相続した不動産を売却する場合の注意点
所有期間を判定する際に気を付けなければならないのは、実際の所有期間が5年を超えるかどうかではなく、売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判定するということです。
例えば2014年8月1日に取得した土地を2019年10月31日に売却した場合、実際の所有期間は5年3か月となりますが、譲渡所得に対する税額の計算上は2019年1月1日時点で判定するため、所有期間は5年以下となります。
また、相続した土地や建物を売却した場合、所有期間の開始時点は売却した人が相続をした日ではなく、被相続人がその土地や建物を取得した日となります。
相続人は、相続によって取得した日を被相続人から引き継ぐことができるため、相続後すぐに売却しても、所有期間が5年超となることもあるのです。
相続した不動産を売却する際の特例
譲渡所得が発生した場合には、原則、所得税や住民税をしなければなりません。
しかし、中には売却した土地・建物の種類や売却の経緯などから、多額の税金が発生するのは適切とはいえないケースもあります。
そのため、税負担が軽減されるような特例がいくつか用意されています。
相続した財産を売却した際に使えるものもあるため、その内容について確認しておきましょう。
相続財産売却時の特例：取得費加算の特例
売却した土地や建物について、相続した際に相続税を支払っている場合には、相続税の負担と所得税・住民税の負担が二重にのしかかってきます。
また、相続の際に相続財産を売却し、現金に換えてから相続人どうしで分割することもあります。
相続税と所得税や住民税をほぼ同時に行うのは、相続人にとって重い負担となります。
特に不動産を相続した場合は、相続税の納税資金を自分で用意しなければならないことも多いため、土地や建物を売却したからといって簡単に税金が払えるわけではないのです。
そこで、相続した土地や建物を売却した時には、相続した際に支払った相続税の額を取得費に加算できる特例があります。
この特例を利用することができるのは、
- ①相続により財産を取得した人が売却すること
- ②財産を取得した人が相続税を支払っていること
- ③相続が発生した日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に土地や建物を売却したこと
のすべてを満たす場合です。
相続税の申告期限は相続が発生した日の翌日から10か月以内とされているため、相続してから3年10か月以内に売却する必要があることになります。
なお、取得費に加算される相続税の額は、支払った相続税について、すべての財産の相続税評価額のうち売却した不動産の相続税評価額の占める割合で按分計算した金額です。
相続財産売却時の特例：空き家売却の特例
被相続人が住んでいた自宅を相続したものの、その家には誰も住む人がいないというケースがあります。
特に、相続人がすでに自分の住む自宅を持っている場合や、相続人が既に実家から離れて遠方に住んでいる場合などは、相続した被相続人の自宅が空き家になってしまう可能性が高いのです。
空き家が増えてしまうと、その建物が老朽化し倒壊する危険性があります。
また、空き家になって使われない不動産が点在していると、街の活性化や治安に対するマイナスの影響が指摘されるほか、新たに不動産を利用したいという人にとっての妨げとなってしまう可能性もあります。
そこで、空き家をできるだけ増やさないような特例が設けられています。
一定の要件を満たす家屋を相続した後に売却した場合、その譲渡所得の金額から3,000万円を控除することが認められます。
要件としては、
- ①売却した家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること
- ②区分所有家屋（マンション）でないこと
- ③相続が発生する直前において、被相続人以外にその家屋の居住者がいないこと
- ④相続してから売却するまでの間にその家屋を貸し付けたり、居住したりしていないこと
- ⑤家屋を売却する際には一定の耐震基準を満たすこと
- ⑥相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- ⑦売却代金が1億円以下であること
などです。
特に⑤の耐震基準を満たすためには、耐震工事が必要になる場合もあります。
また、⑥にあるように相続が発生してから約3年以内に売却する必要があるため、時間的余裕はそれほど多くありません。
3,000万円の控除はとても大きく、この特例を使えば大半のケースでは所得税や住民税が発生しないこととなります。
そのため、要件を満たすような形で売却を進めることが重要です。
マイホームを売却した場合の特例を利用する
相続した財産でなくても、マイホームを売却した際には多くの特例が設けられています。
いずれの特例も、相続人が被相続人と同居をしていた場合や、相続した家屋に移り住んだ後売却した場合に適用できる可能性があります。
相続した家屋が空き家にならない場合でも適用することができるため、チェックしておきましょう。
マイホームを譲渡した場合の3,000万円控除
居住している建物やその敷地を売却した際に、発生した譲渡所得から最大3,000万円を控除することができる特例です。
所有期間の長短に関係なく適用できます。
マイホームを譲渡した場合の軽減税率
売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、先に紹介した3,000万円控除が適用できるうえ、3,000万円控除を適用後の譲渡所得金額が6000万円以下の部分の金額については、本来15.315%となる所得税率が10.21％となります。
特定のマイホームを買い換えた場合の特例
10年以上居住していた一定の要件を満たす家屋を売却して新しい自宅を購入した場合、本来であれば発生するはずの譲渡益を新たに購入したマイホームの売却時まで先送りすることができる特例です。
マイホームを買い換えた時に譲渡損失が発生した場合の特例
土地や建物を売却して譲渡損失が発生した場合、本来は他に譲渡所得が発生していなければ控除することはできません。
しかし、一定のマイホームを買い換えた際に発生した譲渡損失がある場合には、その損失の額を給与所得や事業所得など他の所得金額と相殺し、それでも控除しきれない金額については翌年以後3年間にわたって繰り越すことができる特例です。
住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じた場合の特例
住宅ローンが残っているマイホームを、その住宅ローンの残高以下の金額で売却し譲渡損失が生じた場合は、その譲渡損失を他の所得から控除し、それでも控除しきれない場合には翌年以後3年間にわたって繰り越すことができる特例です。
まとめ
土地や建物を相続するだけでも大変な話ですが、相続した不動産を売却するとなると、さらに大きな話となります。
当然、売却益が発生すれば税金の負担は避けられませんし、確定申告も必要です。
ただ、土地や建物を保有し続けることも、固定資産税や維持管理費の負担、建物の損壊による近隣への賠償など多くのリスクを抱えています。
利用する予定のない不動産については、特例が適用できる間に売却することで、税負担を抑えた形で現金に換えることができるのです。
特例の中には期限が決められているものもあるため、相続が発生する前からその適用の可能性について検討しておくといいでしょう。
