小規模宅地等の特例とは?自宅は8割引き?!

相続される遺産の中に、住宅を建てるために使っている土地がある場合には、「小規模宅地等の特例」という制度を利用できる可能性があります。

この記事では、小規模宅地等の特例を利用することのメリットや、利用できる条件についてくわしく説明します。

小規模宅地等の特例とはどんな制度?

小規模宅地等の特例とは、簡単にいうと「遺産である宅地の相続税評価額を大幅に下げてもらえる」というものです。

相続税は遺産の相続税評価額が大きくなればなるほど負担額が大きくなるので(逆に、評価額が小さくなればなるほど負担額が小さくなる)ので、宅地の相続税評価額を大幅に下げてもらうことで、相続税の金額も安くしてもらえるというわけです。

小規模宅地等の特例でどのぐらい相続税が安くなる?

問題は、具体的にどのぐらい相続税が安くなるのか?についてですよね。

<p>結論から言うと、小規模宅地等の特例を利用できる典型的なケースでは、相続税の評価額を8割程度下げてもらうことが可能です。

具体的な相続税の金額は遺産の金額によってまったく変わってくるので一概には言えないのですが、場合によっては1000万円単位で相続税の負担額が小さくなる可能性があるでしょう。

具体的な計算例

小規模宅地等の特例でどのぐらい相続税が安くなるのか?をわかりやすく説明するために、次の2つのケースについて考えてみましょう。

ケース①:小規模宅地等の特例を使わない場合の相続税負担額


遺産 :現預金1億円
相続人:子供1人
相続税:1220万円

この場合、相続税は次のように計算します。

課税遺産総額:現預金1億円-基礎控除3000万円-600万円×1人=6400万円
相続税額  :6400万円×相続税率30%-控除額700万円=1220万円

ケース②:小規模宅地等の特例を使う場合の相続税負担額

遺産 :居住用に使っていた宅地1億円
相続人:子供1人
相続税:0円

この場合の相続税を計算すると、次のようになります。

小規模宅地等の特例により、遺産の評価額は1億円-1億円×80%=2000万円となりますので、基礎控除を差し引きすると相続税は非課税となります。

このように、同じ1億円の遺産であっても、現預金の形で残すと1000万円以上の相続税が発生する一方で、居住用の不動産で残した場合には、小規模宅地等の特例により税が課税されないという結果になることがあるのです。

小規模宅地等の特例を利用するための条件

相続税の対策上、非常に有利な小規模宅地等の特例ですが、実際にこの特例を適用してもらうためには次のような条件があります。

①宅地の利用目的を問わず必要になる条件

宅地の利用目的を問わず、小規模宅地等の特例を適用してもらうためには、次の2つの条件を満たす必要があります。

  • 亡くなった人または生計が同じ親族が、居住用または事業用に使っていた宅地であること
  • 宅地を建物や構築物の敷地として利用していること

②宅地の利用目的によって異なる条件

上記の2つの共通条件を満たした場合には、宅地を実際にどのような利用目的で使っているかによって、それぞれ異なる評価額の計算方法が適用されます。

小規模宅地等の特例を適用してもらえる宅地の種類には、次の4つがあります。

  • ①特定居住用宅地等:居住用の住宅を建てるために使っている宅地に適用されます。
  • ②特定事業用宅地等:事業所や賃貸アパートを建てるために使っている宅地に適用されます
  • ③特定同族会社事業用宅地等:家族経営の法人の事業用に使っている宅地に適用されます
  • ④貸付事業用宅地等:賃貸用の不動産を建てるために使っている宅地に適用されます

限度面積について

小規模宅地等の特例を適用してもらうための条件は上の通りですが、評価減を認めてもらえる面積には次のように限度があります。

  • ①特定居住用宅地等:330㎡まで最大80%を減額
  • ②特定事業用宅地等:400㎡まで最大80%を減額
  • ③特定同族会社事業用宅地等:400㎡まで最大80%を減額
  • ④貸付事業用宅地等:200㎡まで最大50%を減額

小規模宅地等の特例を使った場合の計算例

具体的な計算方法としては次のように行います。

例えば、故人が自分で住むために使っていた400㎡の土地1億円であれば、特定居住用宅地等に分類されますので、次のように評価減の割合を算出します。

1億円×330㎡/400㎡×80%=6600万円を減額

結果として、この土地1億円の相続税評価額は1億円-6600万円となります。

小規模宅地等の特例を使った場合の計算例:複数人の相続人がいる場合

故人が自分で住むために使っていた800㎡の土地1億6000万円を、長男が500㎡(1億円6000万円÷800㎡×500㎡=1億円)、次男が300㎡(1億6000万円÷800㎡×300㎡=6000万円)というように遺産分割したとします。

この場合のそれぞれの相続土地の相続税評価額は次のように計算します。

長男の相続宅地の評価減:1億円×330㎡/500㎡×80%=5280万円
次男の相続宅地の評価減:6000万円×80%=4800万円

小規模宅地等の特例と「家なき子」特例

小規模宅地等の特例についてのルールは、平成30年4月以降の相続については改正後のルールが適用になります。

いわゆる「家なき子特例」と呼ばれている法改正なのですが、ごく簡単にいうと次のような形で小規模宅地等の特例のルールが変わります。

従来、小規模宅地等の特例は亡くなった人の配偶者や、同居していた親族が宅地を相続した場合に、その宅地の相続税評価額を大幅に減額してもらえるというものでした。

それが、今回の特例によって「亡くなった人に配偶者か、同居していた親族も相続人としていない場合には、別居していた親族が相続人となる場合に、小規模宅地等の特例が適用してもらえる」という形に代わりました。

家なき子特例の条件

なお、別居していた人が相続人となる場合に小規模宅地等の特例を適用してもらうための具体的な要件としては、3年以上、「自分の持ち家に住んでいない親族」つまり、賃貸アパートなどに住んでいる人であることが必要になります。

自分のマイホームを持っていない人に適用される特例という意味で、「家なき子特例」と呼ばれるわけですね。

また、相続が発生してから10カ月間は相続した宅地を処分せずに所有し続けることも条件となりますから、注意しておきましょう。

小規模宅地等の特例と相続税申告

小規模宅地等の特例を相続税の計算において適用してもらうためには、相続税申告の時点において、遺産分割協議が完了している必要があります。

相続税の申告期限は相続開始から10か月ですから、もしこの間に相続人となる人の間の話し合い(遺産分割協議)が完了しておらず、遺産について誰がどれだけの割合を相続するのかが決まっていない場合には、小規模宅地等の特例を利用することができないことになります。

ただし、相続税申告の時点で相続税申告書に「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付した場合には、いったんは小規模宅地等の特例を適用しない形で相続税の申告と納付を行う必要がありますが、その後において遺産分割協議を完了し、更正の請求という形で税務署で手続きを行えば、すでに納めた相続税の還付を受けることが可能になります。

まとめ

今回は、遺産の中に、住宅を建てるために使っている土地がある場合に利用できる小規模宅地等の特例の制度について解説しました。

小規模宅地等の特例は相続税対策として非常に有効な方法といえますが、利用の際の条件や計算方法がかなり複雑になっています。

実際に小規模宅地等の特例を利用して相続税申告を行う場合には、遺産相続を専門としている税理士にアドバイスを受けるようにしてください。