相続税を計算するとき、土地を評価する方法は２種類あります。
土地をお持ちの方は、自分の土地の相続税がいくらなのか知りたいという方も多いのではないでしょうか。
今回は、相続税を計算するときに使用する２種類の土地評価方法についてご紹介します。
ご自身の土地の評価額と相続税額を計算してみてください。
相続税評価額とは
まず、相続税評価額とは何なのかということをご紹介します。
相続税評価額とは、相続税を計算するときに基本となる価格のことを言います。
相続税評価額に税率をかけると、その相続財産にかかる相続税を計算することができます。
例えば、現金や預金といった資産であれば、値段がとても分かりやすいです。
１億円であれば、１億円の評価額になります。
ここに疑問はないでしょう。
しかし、値段が動くものについてはどうでしょうか。
土地は多少とも値段が上下します。
高い値段で評価したら評価が高すぎるかもしれませんし、安い値段で評価したら安すぎて、適正な評価額とはもはや言えないかもしれません。
国税庁は、土地に関して相続税額を求めるための基本となる相続税額を計算する２つの方法を定めました。
路線価方式と、倍率方式です。
土地を評価する方法
路線価方式
路線価方式とは、路線価に面積をかけて評価額を計算し、土地の評価額を求め、税額を計算するという方法です
市街地などの道路に路線価が設定されています。
国税庁によれば、「路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています）のこと」です。
路線価は、全国４０万地点を基準にして、公示価格や売買実例価格、不動産鑑定士による評価額をもとにして決められています。
その土地が面している路線価に、面積をかければ評価額を計算することができるので便利な指標です。
路線価は、国税庁のホームページで公開されています。
地区と地区の借地権割合の適用範囲を示す記号、路線価についているアルファベットに対応する借地権が表示されています。
全国の地図から選ぶことができるので、自分の家や土地について、路線価がどのくらいなのか、倍率方式を採用しているのかどうかということを知ることができます。
通常、路線価方式にしても倍率方式にしても、さほど計算自体は難しくありません。
与えられた数値を当てはめて、計算していくだけというシンプルさです。
それでは、具体的にどのように計算するのか見ていきましょう。
計算例
路線価が300C、地積（面積）が700平方メートル（奥行価格補正なし）の場合
なので、300,000円×700×1.0＝210,000,000円 になります。
借地権の価格を求めたいときは、アルファベットの部分を使います。
借地権を相続した時にアルファベットの部分を使うと覚えておくといいでしょう。
借地権の関係がない土地の場合は、アルファベットの部分は使いません。
計算例として、
210,000,000円×70パーセント＝147,000,000円
というように計算をします。
数値例として同様に、路線価が255D、地積が100平方メートル、奥行き補正なしの場合であれば、
255D×1.0×100=2,550,000円となります。
借地権の評価額は、Dなので、
2,550,000×60パーセント＝1,530,000円となります。
このように、路線価の図の見方さえわかれば、計算自体はとても簡単です
複数の路線に面している場合
角地の場合
路線に複数面している土地の場合はどうなるのでしょうか
計算に少々工夫が必要になります。
角地の場合は、二面が路線に接しています。この場合は、どちらの路線価を使用するのでしょうか。
この場合は、以下の式で１平方メートルあたりの評価額求めます。
路線価×奥行価格補正率が大きいほうが正面路線、小さいほうが側面路線となります。
普通宅地の二方路線影響加算率は0.02ですので、正面が350C、裏面が300Cの場合は、350C側が正面路線となります。
1平方メートル当たりの評価額は、35万円（正面路線価）×1.0（奥行価格補正率）＋30万円（側面路線価）×1.0（奥行価格補正率）×0.03（側方路線影響加算率）＝13,000円になります。
これに地積をかければ、評価額が出ます。
側方路線影響加算率は、接している道路が一つの場合よりも、二つ接している場合のほうが利便性が高いので、その分を考慮しようというものです。
とある土地の正面と裏面に道路が接している場合の計算方法もほぼ同じです。
側方路線影響加算率が、二方路線影響加算率という名前にかわります。
準角地の場合
なお、準角地といって、角地ではあるが行き止まりになっているところの場合は、側方路線影響加算率が違います。
準角地の場合の側方路線影響加算率は、0.02です。
つまり先ほどの1平方メートル当たりの評価額を求める式の、側方路線影響加算率のところを0.02にすれば計算できます。
同じ形、同じ広さの土地でも、角地なのか準角地なのかで評価額が変わります
その他注意すべきパターン
このほか、土地の途中で路線価が変わってしまう場合については、少々計算が複雑になります
国税庁が計算方法を公開しているので、参考にされることをおすすめします
（参考https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/hyoka/03/31.htm）
マンションの一室の場合
分譲マンションの場合、土地の所有はどうなっているのでしょか。
通常、マンションの一室を利用するための敷地権割合を所有しているという形を取ります。
マンションの一室を評価する場合は、まずマンション全体の敷地の相続税評価額を求め、所有しているマンション一室の敷地権割合をマンション全体の敷地の相続税評価額にかけます。
こうして、マンションの一室を所有している場合の相続税評価額を求めることができます。
倍率方式
すべての道路に、路線価が設定されているわけではありません。
特に地方の場合は、路線価ではなく、倍率で価格を求める方式（倍率方式）であることがあります。
固定資産税評価額に、倍率をかけて求めます
固定資産税の評価額がわからない場合は、4月くらいに郵送されてきた固定資産納税通知書を見てみると書いてあります。
倍率は、土地の現況によって違います。
土地の現況は、宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼などがあります。
倍率は、国税庁のホームページで公開されています。
計算例
固定資産税評価額に、倍率をかけるだけです
手軽に数値を求めることが可能です。
相続税評価額を下げて節税する方法
節税ポイントを考えよう
相続税評価額を小さめに評価することで、結果として節税になります
どのような節税方法があるのか、検討していきましょう。
基本的には、節税になるパターンに当てはまる場合でも、自動的に節税できるわけではありません。
特例などを自分から申告して使わなければ、お得にはならないので注意しましょう。
土地の形がいびつで不整形
土地の形がいびつだと、相続税評価額は安くなります。
いびつな形には3通りあります。
まず、土地が整形されていない不整形地です
次に、奥行きが長い土地、最後に、間口が小さい土地です。
不整形地の場合は、整形地であればどのくらいの評価がついたのか計算した後、整形地と不整形地の差の部分（かげ地）が多ければ多いほど、不整形地として相続税評価額減額の割合が大きくなります（最大4割減）。
不整形地の場合、不整形地補正率を土地の相続税評価額を求める際に使用します。
奥行きが長い
広い意味でいびつな土地に入るかと思われますが、奥行きが長い土地も相続税評価額減額の対象です。
間口に対する奥行距離が2倍以上の奥行きがあると、減額補正されます。
減額補正するときに使用する数値のことを、奥行長大補正率といいます
間口が狭くて小さい
間口が狭くて小さい土地についても、相続税評価額を減額させることができます。
間口が狭くて小さい土地の代表格といえば、旗竿地です。
旗竿の竿の部分にあたるところが、狭くて細く、小さいです。
間口狭小な土地の場合は、間口狭小補正率という数値を使って、相続税評価額を減額します
地積規模の大きな宅地
面積があまりにも広すぎて、使いづらい土地について相続税評価額を減額しようという制度です。
規模格差補正率を使用し、相続税評価額を減額します。
三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）では500㎡以上、三大都市圏以外の地域では1,000㎡以上の広さの宅地が対象です。
地積規模の大きな宅地の評価額は、路線価×各種補正率×規模格差補正率×面積（㎡）であらわされます。
計算の順番としては、最初に規模価格差補正率を算出します。
次に、相続税評価額の計算時に規模価格差補正率を使って、評価額を安くします。
この制度は、平成30年1月1日以降に発生した相続について適用されます
それまでに起こった相続については、広大地評価という似たような制度を使って減額することができます。
平成30年度から制度が変更されているので注意しましょう。
借地権がある場合
前段で少し説明しましたが、借地権とは、その土地を借りて住む権利のことを言います。
土地の所有権そのものではありませんが、評価額が付きます
相続される側の人が、借地権を持っていた場合、路線数のA（90パーセント）～G（30パーセント）までの数字を当てはめて相続税評価額を計算します。
借地権の評価は、最大で30パーセントまで評価額を圧縮することが可能です。
300Cのエリアに200平方メートルの土地（奥行価格補正率1.0）があるとすると、30×1.0×200×70パーセント＝4200万円となります。
貸宅地
貸宅地は、被相続人が誰かに貸していて、貸している人の家が建っている状態の宅地です。
貸宅地の評価は、自用地評価額から借地権評価額を差し引いて求めます。
300Cのエリアに200平方メートルの土地（奥行価格補正率1.0）がある場合で考えるならば、30×1.0×200-借地権相当額4200万円＝6000万円―4200万円＝1800万円になります。
私道負担がある
私道の負担がある場合、相続税評価額は安くなります。
まず、私道負担がある場合、公道へ通り抜けるための私道は、公共性が高いので相続税評価額はかかりません。
一方、私道といってもその先が行き止まりになっている私道の場合は、相続税評価額の30パーセントで評価します。
私道負担のある土地を相続するとき、私道部分についてはかなりの節約ができます
路線価がない場合は特定路線価の申請をする
ところで、路線価のない道路はこまごました市街地でも存在する場合があります。
税務署に特定路線価の申請をすれば、路線価を設定してもらえることがあります
特殊な土地は不動産鑑定評価をすることもある
特殊な形状の土地の場合は、路線価方式・倍率方式ともに使用せず、不動産鑑定士に鑑定を依頼する場合があります
ただし、この方法はかなりのレアケースなので、通常の土地の相続を行うときはあまり関係ないかもしれません。
計算で不安なことがあったら税理士に相談を
相続税評価額の計算を間違ってしまうと、連鎖的に税額の計算も間違えてしまいます。
今回ご紹介した、相続税評価額を減額できる制度について、知っていれば使えますが、知らないとそのまま申告書を出して、本来払わなくてもいい税金まで払ってしまう可能性があります。
また逆に、本来は申告すべき財産なのに、申告時には出てきていなくて後日修正申告をする可能性もあります。
相続税評価額の計算で、少しでも不安な点があったら、税理士に相談することをおすすめします
まとめ
今回は、相続税の土地評価方法についてご紹介しました。
まれな特殊ケースを除けば、相続税の土地評価方法は2種類あります。
路線価方式と、倍率方式です。
地域によって、どちらの方法で計算するのか決まっていますので、自由に選択することはできません。
これからの相続に備えて、いったん自分の持っている不動産の相続評価額を計算してみるといいでしょう。
ただし、実際の相続税申告に使用するときや、簡単な計算で終わらない場合は税理士に相談することをおすすめします。
