相続税路線価とは?計算方法や見方などを解説

相続が発生すると、被相続人の財産について評価を行い相続税額が計算されます。

この時に、財産のうちに占める割合が大きくなるのが土地です。

購入した時から価値がどんどん減少していく建物や車などと違い、土地については基本的に使用により価値が減少することはありません。

相続財産の中に土地が含まれている場合には特に注意が必要です。

土地の評価方法については主に4種類ある

一般に土地の価格については次の4つがあります。

時価、公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額です。

時価とは実際の売買の際に用いられる金額です。

売主や買主の都合、その他市場の状況などが総合的に反映されて時価を形成します。

公示価格とは、国土交通省が公表する金額です。

こちらは税金を計算する際や売買取引を行う際の基準となる金額です。

固定資産評価額とは、毎年1月1日に土地の所有者に対して課税される固定資産税の計算のもととなる金額です。

概ね公示価格の70%が目安とされています。

相続の際に用いられるのが相続税評価額です。

路線価をもとに計算します。

公示価格の概ね80%が目安とされています。

相続税を計算する際に使用される金額は、路線価を用いた相続税評価額です。

場合によっては固定資産税評価額を基準に計算することもあります。

相続税路線価とは何か

相続税路線価とは、相続税を計算する際に使用される道路の金額です。

相続税と隣接する贈与税の計算についても同様に相続税路線価が使用されます。

路線価は国税庁が公表しています。

全国の主要都市部の道路を基準としているので、設定されていない地域もあります。

毎年1月1日を基準に評価が更新され、毎年8月に公表されます。

災害等による臨時的な事由により調整されることもあります。

最近だと、平成28年熊本地震による調整が行われました。

この道路の金額に対して、接している土地の面積を掛け合わせることによって路線価を計算します。

路線価とその他の価格との関係

相続税路線価の他にも3つの土地の価格を紹介しました。

それぞれに関連性はあるのでしょうか。

基本的に国土交通省が公表する公示地価が基準となります。

この金額は、実際に売買する際にも参考にされます。

また、地方自治体が固定資産税評価額を設定する際にも参考にされます。

相続税の路線価については公示地価の80%を基準に設定されます。

相互に関連性があるので、公示地価一本でよいのではないかとの疑問は当然です。

しかし、税金を計算するには何よりも公平性が求められます。

このため、日本全国の標準的なポイントをピックアップしてその土地の相場を示すにとどまる公示地価には限界があります。

このため、各種補正率が設定される相続税路線価は必要なのです。

また、相続税路線価は主要都市の道路について設定されているため、路線価が存在しない地域もあります。

この様な地域においては、固定資産税評価額を基準に相続税評価額を計算します。

このように、相互補完的な意味合いもあります。

相続税路線価の確認方法

路線価図は国税庁のホームページにて確認することができます。(http://www.rosenka.nta.go.jp/ )

該当ページからは直近7年分の路線価図にすぐにアクセスできます。

被相続人が亡くなってから相続税の申告をするまでに年をまたいでしまった場合には、実際に亡くなった年の路線価図を使用します。

ページ内に表示された日本地図で目的の都道府県をクリックすると、その都道府県の財産評価基準書目次に移ります。

この目次の中の「路線価図」をクリックすると区名・町名等で検索できるようになっています。

この索引を利用して目的の地域の路線価図を確認します。

路線価方式による評価額の計算方法

国税庁のホームページより目的の地域の路線価図を探すことができたら、実際に対象の土地がある場所を探します。

次にその土地が面している道路を確認します。

道路ごとに路線価が設定されています。

矢印で範囲が示され、金額は千円単位の数字で示されています。

数字の後ろには借地権割合を示す記号が表示されており、他人に貸している場合や貸家として使用している土地を評価する際に使用します。

路線価図においては、1㎡当たりの価額が表示されています。

路線価図例

※路線価図例

30万円×100㎡3,000万円

例えば、「300C」とあった場合に、この道路に隣接する土地は1㎡あたり300,000円と評価するということです。

従って、この道路に隣接する100㎡の土地があった場合には、評価額は300,000円/㎡×100㎡で3,000万円と計算できます。

他人に貸している場合や、貸家として使用しており人が住んでいる場合には、容易に立ち退きなどは行えません。

この分利用価値が下がります。

つまり、借主や住んでいる人の権利に対応する金額を減額する必要があります。

これを計算するには数字の後ろのアルファベット部分を使用します。

Cの場合には借地権割合は70%と定められています。

他人に貸している場合は、70%を減額することになります。

貸家に住んでいる人の権利は、借地権割合にさらに借家軒割合をかけわせて計算します。

借家軒割合は一律に30%と決まっていますので、この権利部分について24%を減額することになります。

また、実際の土地についてはすべてが利用価値の高い正方形や長方形などの形状にはなっていません。

過去の経緯によりいびつな形をしているものや、道路に隣接する部分が少ないものもあります。

また、2方向以上の道路に面している場合もあります。

これらを一律に評価してしまっては、実際の利用価値を反映した金額を計算することができません。

このため、一定の調整計算が行われます。

相続税路線価が設定されていない場合の計算方法

国税庁にて公表されている路線価図については、主要地域のみの設定にとどまります。

全国に存在する12の国税局(沖縄国税事務所を含む)が管轄地域ごとに路線価を公表しています。

この路線図には限界があり、都市を離れた山間部などでは設定がありません。

相続税の金額を算出する際に使用することが目的ですので、全国隅々の土地について調査することは税金の無駄遣いにもなります。

この様なときには、地方自治体の公表する固定資産税評価額を使用します。

固定資産税評価額は、その土地の所有者に課す固定資産税を計算するために使用されます。

固定資産税については、公平性の観点から田舎の土地であろうと都市部の土地であろうとすべての土地に対しして適切に課税することが必要です。

従って、主要都市の道路のみに限られる路線価とは異なりどの地域の土地にも固定資産税評価額が設定されています。

路線価が設定されていない地域を倍率地域と呼びます。

倍率地域の相続税評価については倍率方式により固定資産税評価額に一定倍率を掛け合わせることにより行います。

この倍率は国税庁の倍率表を参照します。

倍率についても一覧表になっており、これも税務署での閲覧以外にインターネットを使って調べることもできます。

固定資産税評価額 × 倍率 評価額
※倍率方式による評価額の計算式

また、路線価方式、倍率方式ともに自用地(自分で自由に使える土地)ではないものは計算の仕方が変わってくることに注意が必要です。

借地(人から借りている土地)の場合では自用地の評価額に借地権の割合をかけて求めます。
また、逆に貸地(人に貸している土地)の場合では自用地としての評価額から借地権の価額を差し引いて計算することになります。

まとめ

相続税法により土地の金額を評価する際に使用されるのが相続税路線価です。

この相続税路線価について知っておくと、いざ相続が発生した際にあわてることなく対処できます。

また、相続が発生する前に納税額の概算を計算して、しかるべき対策をとることもできます。

相続税の計算については、様々な特例があります。

計算を間違うと修正額に応じて延滞税などの追加の納税も大きくなり、影響が非常に大きいです。

実際の計算については、弁護士や税理士に計算を任せることと思いますが、基本的な考え方を知っておくことは非常に重要です。