住宅ローン控除制度とは?いくら戻るか簡単計算

住宅ローン控除制度について詳しくご存知でしょうか?

新築の住まいを購入することはとても大きな人生の買い物となりますが、住宅ローンを組むことで確定申告によりお金が戻ってくる仕組みが用意されています。

しかしながら、この住宅ローン控除の仕組みを十分に理解していないと、機会を逃してしまったということや、十分に制度を活用できなかったということが起こってしまいます。

本記事では、住宅ローン控除を利用することにより、いくら戻ってくるのかを解説していきますので、是非参考にして頂ければと思います。

住宅ローンを利用することで戻ってくる控除額はいくら?

住宅ローン控除の制度を最大限に活用すると、最大で400万円のお金が返ってくることになります。

しかしながら、一気に400万円が戻ってくる訳ではありません。

400万円全額が返ってくることがあった場合には、10年間にわたって毎年40万円ずつの返金を受けるということになります。

ところが、すべての住宅ローン利用者に400万円の控除が適用されるわけではありません。

例えば、住宅の価格が1,000万円で住宅ローンを800万円分利用したという人にまでこの住宅ローン全額の控除を利用できるようになる訳ではないということです。

この住宅ローン全額の控除を受けることが出来るのは、10年間のローン残高が4,000万円を超過していることが必要です。

更に、控除を受けるのですから、納める所得税等の税金が年間で40万円を上回っていることが求められます。

本記事執筆当時は控除申請の対象期間となっていますが、最新の内容につきましては一度ご自身でもご確認して頂き、ご利用して頂ければと思います。

ご不明であれば、住宅ローンの専門家等にお尋ねください。

パターン別の控除額戻り額について

さて、ここからが問題となるのですが、先ほど住宅ローン控除は「最大400万円」ということですが、最大以外の控除金額はどのようになっているかという点も気になるところではないかと思います。

控除の内容は、以下のような条件によって変動することになります。

  • (1)住宅ローン残高
  • (2)税金
  • (3)住宅の効果・機能

(1)先程もご説明しました通り、最大400万円の控除を受けることができるのは、ローンの残高が4,000万円以上残っている場合に限ります。

つまり、それ未満しか残っていない場合には、少なくなってしまうということを意味します。

実は、住宅ローンの控除率は1%と決まっています。

そのため、住宅ローン残高が2,000万円の人であれば20万円ということになります。

(2)住宅ローンの控除は確定申告の際に、支払う税金より控除されることになりますので、控除金額よりも所得税が高いことが必要になります。

よって、住宅ローン残高が2,000万円の人は20万円の控除がされるのですから、所得税が20万円以下の場合、その金額のみの控除となります。

ただし、住民税に対しても及ぶことが出来ますので、併せて20万円とすることも可能です。

(3)通常の住宅ローン控除では、400万円まで控除を受けることが出来ますが、認定長期優良住宅など一部の指定された住宅を建てられる際には、特別に控除額が大きくなるようになっています。

こうした住宅では、500万円まで最大に控除を受けることが可能ですので、物件が対象となるのか、購入前に確認してみるのも良いかもしれません。

 

事例を基にシミュレーションしてみましょう

住宅ローンにより控除できる金額はどのようになるのか実際の事例をもとに検討してみたいと思います。

それでは、以下のケースを考えてみましょう。

ケース)Aさんは、最近3,000万円の一般的な構造及び機能性を有する物件を購入し、住宅ローンを組んだところ、この年の年末に住宅ローンの残高が2,800万円であることが分かりました。

また、所得税は15万円で、住民税が10万円であった場合に、住宅ローンの控除はどのように考えれば良いのでしょうか?

まず、住宅ローンの控除額は残存する住宅ローンの1%であることから、28万円が最大で控除することが出来ることになります。

本制度の最大限度額は毎年40万円であることから、28万円の控除は適用されうることが分かりました。

まず所得税15万円は、今回の住宅ローン控除対象額の28万円以内ですので、全額控除の対象とすることが出来ます。

更に、残額の13(=28-15)万円を使って、住民税にも適用させたいと思います。

ここで、計算の結果として3(=13-10)万円が残りますが、これはその他に使用することが出来ないことになっています。

また、翌年に繰り越しすることもできません。

住宅ローン控除のために必要な条件とは?

 それでは、住宅ローン控除を受けるために必要となる条件について見ていきたいと思います。

  • (1)10年以上にわたる住宅ローンを組んでいること
  • (2)対象となる物件の延べ床面積が50㎡以上であること
  • (3)ローンを借りる者の経費等を差し引いた所得金額が3,000万円以下であること
  • (4)リフォームをする場合には、リフォーム費用が100万円以上であること
  • (5)中古であれば、鉄筋コンクリートなどの対価建築物は築25年以内、それ以外の木造建築住宅などは築20年以内のものであること

上記はあくまで一例であり、その他の細かい個別具体的な条件については、ご自身で調べて頂くか、住宅ローンの専門家に確認を取るようにしてください。

まとめ

住宅ローンの控除制度について少しはご理解頂けましたでしょうか。

まずは、住宅ローンを利用することで控除という形でお金が返ってくることが分かりました。

その上で、控除には上限が決まっており、最大で400万円、毎年40万円を10年間にわたることが限度となっていました(ただし、認定長期優良住宅等では500万円が最大)。

また、実際に住宅ローンの控除がどのように計算されるのかもシミュレーションを行うことでご確認頂けたのではないでしょうか。

住宅ローン控除を受けるためにはいくつかの細かい条件を満たしておく必要があるため、住宅ローン控除を賢く活用するためには、ローンを組む前からどのような物件を選べば良いのか、慎重に検討する必要があるイメージを掴んで頂ければ嬉しいです。