相続した不動産の売却をしたいけど、税金が引かれていくら手元に残るか分からないというご相談をよく頂きます。
相続税を払ったばかりなのに、すぐに所得税・住民税を払わないといけないのか？その金額はいくらかかるのか？結局、手元にいくらのお金が残るのか？
不動産を売却したときの手取りの金額を、分かりやすく解説していきます。
単に計算方法をお伝えするだけではなく、税金が安くなる方法や、そもそも不動産を高く売るための方法もご紹介していきますので、そちらもチェックしてみてください。
目次
まずは親族が亡くなられて、何から進めていけばよいか見てみましょう。
相続した不動産を売却したときの手元に残るお金の計算方法
不動産を売却したときにかかるコストは、すぐに思いつくものとして税金があります。
それ以外にも諸経費がかかるため、売却金額がそっくりそのまま手元に残ることはありません。
税金と、その他諸経費に分けて詳しく見ていきましょう。
不動産売却にかかる税金
不動産を売却したときにかかる税金は、
| 売った金額 | － | 買った金額 | ＝ | 利益 |
このような計算をして、”利益”に対してかかります。
相続した不動産ですと、買ったのは被相続人（亡くなった方）ですから、被相続人がその昔に、その不動産を買ったときの古い売買契約書を探さなくてはなりません。
税金は利益に対してかかりますので、
| 売った金額 | ≦ | 買った金額 |
このように売った金額が買った時よりも値下がりしている場合は、所得税も住民税も一切かかりません。
ただし、相続した不動産ということは、不動産価格の低い時期に購入した可能性が高いので、税金がかからないケースは少ないと言えます。
また、建物については”買った金額”を目減りさせて計算しなければならない”減価償却”というルールがあるのでご注意ください。
古い売買契約書を探しても見つからない、というご相談も非常に多いです。
ケースごとに細かなルールがありますので、具体的にどう計算するかを解説していきます。
1-1-1. 譲渡所得の計算
先ほどの計算式で出てきた”利益”は、正式には譲渡所得と言います。
譲渡所得の計算式は次のとおりです。
| 譲渡所得
（利益） |
＝ | 収入金額
（売った金額） |
－ | 取得費
（買った金額） |
－ | 譲渡経費
（売った時にかかった経費） |
－ | 特別控除額
（税金の優遇制度） |
| 譲渡所得 （利益） |
＝ | 収入金額 （売った金額） |
－ | 取得費 （買った金額） |
| － | 譲渡経費 （売った時にかかった経費） |
－ | 特別控除額 （税金の優遇制度） |
それぞれについて解説します。
収入金額（売った金額）
収入金額とは、土地や建物を売ったことで買主から受け取る金額のことを言います。
取得費（買った金額）
取得費とは、土地や建物の購入代金、建築費、購入手数料・その他の経費など、不動産を得るために支払った金額のことを言います。
なお、建物の取得費は、購入代金や建築費などの合計額から※減価償却費相当額を差し引いた金額となります。
売買契約書が見つからず、買った金額が分からない場合
取得費が不明の場合は、収入金額×５％を取得費とすることができます。
取得費が分かっている場合でも５％より小さい場合は、この計算を使うことができます。
※ 減価償却相当額の計算
建物については、使用した年数分だけ価値が下がっていくという考え方に基づいて、その価値の減少分を計算する必要があります。計算式は次のとおりです。
減価償却相当額 ＝ 建物の購入･建築代金 × ０．９ × 償却率 × 経過年数
償却率とは、国税庁が定めている数字で、これも国税庁が定めている建物に応じた”耐用年数”を調べて、償却率表に当てはめれば求めることができます。当てはめる際は、建物の耐用年数の1.5倍の年数に対応する「旧定額法の償却率」を使用します。
譲渡経費（売った時にかかった経費）
譲渡経費とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことを言います。
仲介手数料、印紙税、借家人へ支払った立ち退き料、建物の取り壊し費用などが該当します。
特別控除額
特別控除は、ある一定の要件を満たす場合に適用される税法上の優遇措置のことです。
800万円～5000万円と非常に金額の大きい控除制度ですので、かならず確認しておきましょう。
下記で詳しく解説していきます。
1-1-2. 税額の計算
譲渡所得の金額（利益）が計算できたら、税率を乗じて税額を計算します。注意していただきたいのは、
不動産の譲渡にかかる税金は、給与や年金、不動産賃貸収入など、その人の「他の収入とは分けて計算します」ので、高額所得者でも、そうでない人でも税額は同じです。
ということです。税率は２つありますが、どちらの税率を適用するかはその不動産を所有していた期間の長さで決まります。
短期譲渡の場合
不動産を取得した年月日から、その不動産を売却した年の1月1日までの期間が「５年以下」である場合はこちらの税率で計算します。
相続した不動産の場合、相続した日からではなく、被相続人（亡くなった方）が取得した年月日から起算します。
| 所得税 | 住民税 | 計 |
|---|---|---|
| 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
譲渡所得の金額にこの税率を乗じた金額が、所得税・住民税それぞれの金額になります。
例） 2014年8月に取得し、2019年2月に売却した場合
…2019年の1月1日現在で4年4ヶ月経過 →短期譲渡
例）2014年8月に取得し、2019年2月に売却した場合
…2019年の1月1日現在で4年4ヶ月経過 →短期譲渡
長期譲渡の場合
不動産を取得した年月日から、その不動産を売却した年の1月1日までの期間が「５年を超える」場合はこちらの税率で計算します。
相続した不動産の場合、相続した日からではなく、被相続人（亡くなった方）が取得した年月日から起算します。
| 所得税 | 住民税 | 計 |
|---|---|---|
| 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
譲渡所得の金額にこの税率を乗じた金額が、所得税・住民税それぞれの金額になります。
例） 2013年8月に取得し、2019年2月に売却した場合
…2019年の1月1日現在で5年4ヶ月経過 →長期譲渡
例）2013年8月に取得し、2019年2月に売却した場合
…2019年の1月1日現在で5年4ヶ月経過 →長期譲渡
つまり、短期譲渡の場合は譲渡所得の約４０％が、長期譲渡の場合は譲渡所得の約２０％が、納税すべき金額となります。
不動産売却にかかるその他の諸経費
不動産を売却したときにかかるコストのうち、税金以外のものには次のようなものがあります。
・仲介手数料
・印紙税
・登記費用（抵当権抹消などの費用）
・登記費用の司法書士手数料
・解体、測量、ハウスクリーニングなどの費用
・引っ越し費用 等
不動産売却の税金を安くするには
不動産売却にかかる税金を安くする工夫はあるのでしょうか？
1-1で説明したうち、その工夫の余地があるのが”特別控除”の金額です。
特別控除は、要件に当てはまれば大きな節税効果が期待できますが、少しでも要件に当てはまらなければ一切使うことができません。
要件をきっちりと確認して使うようにしましょう。
相続した空き家を売ったときの特例
相続により取得した、被相続人（亡くなった方）が居住していた不動産を、平成31年12月31日までの間に売って、次の要件を満たすときは、譲渡所得から3000万円を控除することができます。
- 相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋で、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物を除く）
- 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が１億円以下であること
以上の要件を満たしたうえで、定められている添付書類とともに確定申告をすることが必要になります。
相続不動産を売ったときの取得費加算の特例
相続により取得した不動産を売って、次の要件を満たすときは、以前納めた相続税の一部を、譲渡所得の金額から差し引くことができます。
- 相続によって不動産を取得した人であること
- その人が相続税を納めていること
- 相続開始日から3年10ヶ月以内にその不動産を売ること
以上の要件を満たしたうえで、定められている添付書類とともに確定申告をすることが必要になります。
譲渡所得から差し引ける金額の計算方法
- その不動産の
相続税評価額 - その人が相続した
相続財産総額
| 納めた相続税額 | × |
|
これにより計算した金額を不動産の”取得費”に加算できるので、その分だけ譲渡所得が少なくなることになります。
マイホームを売ったときの特例（3000万円控除）
自宅を売却した場合には、譲渡所得から3000万円を控除できます。
相続した不動産のケースで言えば、お亡くなり前から一緒に住んでいた家や、不動産を相続した後そこに移り住んでしばらくしてから売却した場合に適用が受けられます。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
10年以上住んでいる自宅を売って、一定の要件を満たすときは、通常よりも低い税率で税金計算をすることができます。
譲渡所得6000万円以下の部分につき
通常15％ → 10％
2-3のマイホームを売ったときの特例との併用が可能です。
特定のマイホームの買い換え特例
10年以上住んでいる自宅を売って、新しい自宅に買い換えたときは、その新しく買った自宅を売るときまで、納税を先延ばしすることができるという制度です。
住んでいた自宅、新しく買った自宅ともに一定の要件をみたす必要があります。
今回自宅を売ったときには一切税金がかからず、新しく買った自宅を将来売った時にその分もまとめて払いますので、トータルの納税金額は変わりません。
マイホームを買い換えて損失が出たときの特例
5年以上住んでいる自宅を平成31年12月31日までに売って、新しい自宅に買い換えたときで、売った自宅に損失がでた時に適用できる特例です。
1-1で説明したとおり、「売った金額≦買った金額」の場合、不動産売却による税金は一切かからないのですが、そこで損失がでた場合はこの特例による優遇措置が認められています。
一定の要件のもとで、給与や年金、不動産賃貸収入など、その人の「他の収入」からその損失分をマイナスするこおができます。
特定のマイホームを売って損失が出たときの特例
5年以上住んでいる自宅を平成31年12月31日までに売って、住宅ローンが残っている自宅を売って損失がでた時に適用できる特例です。
2-6と同様の特例ですが、こちらは「住宅ローンが残っている」という条件は必要ですが、買い換える必要はありません。
税務署への申告と納税の手続き
税務署への確定申告は、売った金額＞買った金額の場合は必要になります。
つまり、買ったときより値上がりしている不動産を売却した場合です。
利益が出ていても、上記の特例を適用し、特別控除額をマイナスすると譲渡所得が０円以下となり納税が発生しないケースがありますが、特例の適用には確定申告が必要です。
不動産の売却にかかる税金は「所得税」ですので、給料や年金などその他の収入とまとめて申告することになります。
人ごとに申告が必要ですので、共有名義の不動産にはご注意ください。
所得税の確定申告は売却した年の翌年の2月16日～3月15日までに、申告も納税も済ませなければなりません。
一方、住民税はその確定申告に基づいて売却した年の翌年の6月以降、給与からの天引き（特別徴収と言います）か、6月・8月・10月・翌年1月の4期に分けて納税するかを選択できます。
いずれにしても、売却のタイミングからは時期がかなり空きますので、納税資金には十分に注意してください。
不動産の売却金額と業者選びについて
ここまでは、不動産を売却したときの手元に残るお金がいくらか？を確認するために、主に税金について見てきましたが、手元に多くのお金を残すためには、「不動産をできるだけ高く売る」ということが税金以上に大切になります。
不動産をより高く売るためにできることを見ていきましょう。
不動産の売却金額はこのように決まります
不動産は株などの資産とは違って、日本中に２つと同じものがありませんので、社会情勢や買い手のタイミングなどあらゆる条件で売却価格が変動します。
ただ、周辺地域の取引状況などにより「一般的な相場」というものがあるのも事実です。その相場を目安に、売り手が売却金額を決定し、買い手が見つかるのを待ちます。
一定期間、買い手が見つからなければ、売却金額を下げざるを得ないでしょうし、買い手が見つかった後も価格交渉になることがほとんどです。
次のような項目が、一般的な相場を構成しています。
- 立地・周辺環境（最寄り駅からの距離や公園、スーパーとの距離など）
- 築年数・方角など（築年数は10年以下かそれ以上かが判断目安。その他日当たり、眺望など）
- 周辺地域の売買実績
プロである不動産会社の出す売却査定でも金額に数百万円以上のばらつきがあるのは珍しいことではありません。
ただ「売却査定額＝実際にうれる金額ではない」ということに注意してください。
査定額だけ高く出しておいて、実際にはあれこれ理由をつけて安い売却価格になってしまうような不誠実な業者も少なくない業界です。査定額が一番高い不動産会社に任せるというのは、非常に危険です。
不動産売却を誰に任せるか？
有名な大手企業だと安心？いえ、それも危険な決め方です。不動産会社は大手でも強引な営業をされた等の話を耳にすることがあります。
次のようなポイントを参考に決定するのが一番最適なのではないでしょうか？
- 売り手に寄り添い、時間をかけて親身に耳を傾けてくれる
- 相続という事情からの流れをしっかり理解してくれる
- 売り急がない。きつい営業ノルマと戦っていない
- 税金のアフターフォローまで長期的な関係性を築ける
- 建物の解体・測量、残置物撤去など信頼できる外注先を紹介してくれる
高額な取引だからこそ、まずは信頼できる人を見つけてください。そして納得いくまで話し合える関係をつくり、じっくりと自分の希望を汲んでくれる業者を選んでみてはいかがでしょうか？
この記事の監修者
古尾谷裕昭 (税理士)
相続サポートセンター(ベンチャーサポート相続税理士法人) 代表税理士。昭和50年生まれ、東京都浅草出身。
東京、大宮、横浜、名古屋、大阪、千葉の6拠点で年間の相続税申告1000件を超える実績。
きめ細かいフォローでお客様の心理的な負担や体力的な負担を最小にすることを心がけている。
監修『プロが教える！相続・贈与のすべて』 コスミック出版
