相続財産の評価について

 

 

相続財産の評価をしよう

相続税の計算は、相続した財産の課税評価額に税率を乗じて計算します。

この課税評価額は、亡くなった時点での財産の価値、つまり時価となります。

課税評価額は購入したときの価格ではなく、また実際に購入する際の取引額でもないので注意が必要です。

ここでは、相続した財産の評価方法について解説します。

相続財産の評価方法を知れば、おおよその相続税額まで計算できるため、相続に対する不安を少なくすることができるはずです。

現金預貯金・有価証券等の場合

現金・預貯金は、相続発生時点での評価価格で考えればよいのでシンプルです。

ただ、有価証券の場合、株式は上場株式と非上場株式で異なります。

上場株式は、日々の終値や月平均値を基準にしています。

投資信託は、相続開始日(被相続人の死亡日)に、解約請求や買取請求を行った際の支払い額が評価額になります。

非上場株式は、取引相場がないため会社規模等で評価方式が変わってきます。

資料準備:相続人が証券会社や金融機関に残高証明書(または評価証明書)を請求する

上場株式(証券取引所に上場されている株式のこと)の場合

被相続人が死亡した日を基準にして、右記の4つの数値を算出

  • ①死亡日の最終価格
  • ②死亡月の最終価格の平均額
  • ③死亡前月の最終価格の平均額
  • ④死亡前々月の最終価格の平均額

①~④の中で最も低い価格評価額になる

投資信託などの場合

相続開始日(被相続人の死亡日)に解約請求または買い取り請求を行ったとした場合に、支払いを受けることができる価格が評価額になる

路線価による土地評価方法

市街地の宅地は「路線価方式」という評価方式がとられています。

これは宅地が面している道路の価格を基準にして評価額を計算する方法です。

路線価の一覧図の「路線価図」を税務署で調べることができ、インターネットにも公開されています。

しかし、すべての土地において、路線価図の価格を使用できるわけではなく、土地の立地や形状などの各土地の条件を加味し、決められた計算式を使い、補正を加えて算出します(「画地調整」)。

路線価方法

路線(道路のこと)に面する標準的な宅地の1㎡あたり1,000円単位の評価額は国税庁によって決められています。

路線価に土地面積をかけて土地価格を計算できます。

路線価は、毎年7月頃に国税庁が公表しています。

路線価図例
※路線価図例

30万円×100㎡=3,000万円

路線価図にある「300C」の「300」が路線価。

1㎡あたり1,000円単位なので、この場合の路線価は30万円。

計算すると、評価額は3,000万円となります。

評価倍率法による土地評価方法

路線価がない地域は、「倍率方式」を使って評価します。

倍率方式を使う場合、宅地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて、価額を算出します。

倍率についても決まっており、税務署での閲覧、あるいはインターネットで調べることもできます。

固定資産税評価額 × 倍率 評価額
※倍率方式による評価額の計算式

路線価方式、倍率方式ともに自用地(自分で自由に使える土地)でない土地は、計算方法が変わることに注意が必要です。

借地(人から借りている土地)の場合、自用地評価額に借地権の割合をかけて算出します。

逆に貸地(人に貸している土地)の場合、自用地の評価額から、借地権の価額を引いて計算します。

借地権の評価方法

借地権の評価額は下記の計算式で求められます。

  • 借地権の評価額
  • 土地の更地としての評価額×借地権割合

事例でみていきましょう。

  • 例:更地の評価額が1億円、借地権割合が70%の土地の場合
  • 借地権の評価額は1億円×70%=7000万円となります。
    借地権割合は、地価の高い商業地ほど高くなります。東京の住宅地では60%~70%、商業地では80%~90%程度が多くなっています。相続の場合、名義書換料や承諾料を地主に支払う必要はありません。

生命保険の評価方法

被相続人が保険料を払っていた生命保険は、掛け捨て以外の保険が対象になります。

生命保険をかけていたご主人が亡くなり奥様が保険金を受け取った際は、みなし相続財産対象の死亡保険金として相続税の対象になります。

死亡保険金については「500万円×法定相続人の数」で算出された金額が、相続税の非課税分になります。

非課税額の範囲内であれば相続税の課税はされません。

受け取った保険金額から非課税額を差し引いた金額が生命保険の評価額となります。

500万円法定相続人数生命保険金の非課税枠

(例)相続人が4人の場合
500万×4人=2,000万円
生命保険金2,000万円までは非課税となります。

生命保険金の非課税枠の計算例

また、奥様に生命保険をかけていたご主人が亡くなられて奥様が生命保険会社からお金を受け取った場合は、解約返戻金相当額が相続税の課税対象となります。

ゴルフ会員権の評価方法

ゴルフ場の会員権の多くは、取引相場があり、譲渡可能な預託金制の権利のため、相続財産に含まれます。

取引相場の存在するゴルフ会員権の評価額は、相続発生日の取引価格の70%になります。

相続財産の評価は、買い相場の取引価格になります。

ゴルフ会員権の売買業者で価格が大きく異なる場合があるため、複数業者の提示取引価格の平均額を採用することが一般的です。

書画・骨董品の評価方法

国税庁の通達においては「精通者」と表現されてますが、骨董品や美術品を扱っている店や鑑定家に依頼することになります。

鑑定対象が本物かどうかや保存状態などで価値が決まりますが、鑑定をする人の権威や信頼度などによって異なることが多いと言われています。

鑑定料が多くかかってしまいますが、複数の鑑定を依頼したほうが良いでしょう。

家庭用財産の評価方法

相続財産に含まれている動産も、すべて課税対象になります。

自動車や船舶、金・プラチナ等の貴金属、ブランド品やアクセサリー、骨董品、書画、美術品、エアコンや洗濯機などの家電、家具、農機具、電話加入権、書籍や書類なども家庭用財産となります。

こういったものは故人の生活や趣味が色濃く表れているものが多いため、財産価値という観点から見ると、価値の高くないものも多いといえます。

土地の評価を大幅に
下げることができる
小規模宅地の特例とは

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例は、被相続人(亡くなった人)の自宅や事務所、店舗など、事業用に使用していた宅地の評価額を大幅に下げることが可能な措置のことです。

不動産の評価額を下げることで、結果として算出される税額も下がります。

小規模宅地等の特例をあてはめることができる宅地には、大まかに分けて3種類のタイプがあります。

1.特定居住用宅地等

被相続人が住んでいた自宅の土地、被相続人と生計を一つにする親族が住んでいた宅地がこれにあたります。

相続した人が被相続人の配偶者であれば、何ら要件なしにこの特例の適用を受けることができます。

他の親族でも受けられる場合がありますが、やや要件が厳しくなり「同居の親族」もしくは「同居でなければ被相続人に配偶者がおらず、相続人自身に過去3年、自分や配偶者名義の家がない」などの要件を満たさなければならないと定められています。

この要件に該当すれば、自宅の敷地330㎡まで相続税評価額を80%減額することができます。

特定居住用宅地等の評価額イメージ図(自宅敷地)
特定居住用宅地等の評価額イメージ図(自宅敷地)
※特定居住用宅地等の評価額イメージ図(自宅敷地)

2.特定事業用宅地等

被相続人や生計を一つにする親族の事業に使われていた宅地のことです。

被相続人がオーナーになっている会社などが使っていた宅地であっても、「特定同族会社事業用宅地」として特例の対象になります。

この要件に該当すれば、店舗の敷地400㎡まで相続税評価額を50%減額することができます。

特定居住用宅地等の評価額イメージ図(店舗敷地)
特定居住用宅地等の評価額イメージ図(店舗敷地)

※特定居住用宅地等の評価額イメージ図(店舗敷地)

3.貸付事業用宅地等

被相続人や生計を一つにする親族が貸付事業に使っていた宅地のことです。

この要件に該当すれば貸家の敷地200㎡まで相続税評価額を50%減額することができます。

貸付事業用宅地等の評価額イメージ図
貸付事業用宅地等の評価額イメージ図
※貸付事業用宅地等の評価額イメージ図

小規模宅地等の特例は上手に使えば節税に非常に有効です。

しかし、「居住していた住人」「取得する人」「面積」など、利用の際の要件が複雑です。

税務署や税理士などに相談し慎重に判断するようにしましょう。

まとめ

経験と知識で差が出る財産評価

課税遺産総額を計算するうえで必要になるなのが、相続財産の把握、つまり、それぞれの財産を適切に評価しなければなりません。
特に非上場株式や土地の評価については、それぞれのケースに適した評価を行うことが求められるため、どう評価するかが節税のポイントにもなってきます。
そのため、税理士のなかでも相続に精通している税理士とそうでない税理士とでは、評価金額が何千万と変わってくることまであり、納税額も大きく変わります。
こうしたことも含めて考えると、ご自身で相続税の申告を行うこともできますが、相続に詳しい税理士にご相談することをお勧めします。

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