亡くなった人が居住していた家屋やその敷地を相続しても、実際にその場所に相続人が住むことなく、空き家のまま放置されてしまうケースが増えています。
売却するにしても、税金が大量に発生することを懸念して、なかなか売却できないことが多いのです。
このような状況を打開するため、平成31年度税制改正により被相続人の居住していた家屋等を譲渡した場合の特別控除について改正が行われました。
どのような内容になっているのか、確認しておきましょう。
「空き家特例」の制度とは
「空き家特例」は、正式には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。
相続または遺贈により被相続人が居住していた家屋又はその敷地を、2016年4月1日から2019年12月31日までの間に売却し利益（所得）が発生した場合に、一定の要件を満たせばその所得から最大3,000万円を控除することができる制度です。
この制度は、古い一戸建て住宅で相続しても住む人がいない物件を、土地や家屋を探している人が購入しやすい環境を作るとともに、空き家のまま放置されることを防ぐ目的があります。
そのため、どのような家屋でもこの制度の適用を受けるわけではありません。
相続が発生する直前において被相続人が居住の用に供していた家屋であり、下記の3つの要件すべてを満たすものだけが、この適用を受けることができます。
①昭和56年5月31日以前に建築されたものである
建築基準法の改正前の建物が対象になることを要件としており、現在の耐震基準を満たさないものについて特別控除を認めて、その譲渡を促進するねらいとなっています。
②建物が区分所有建物登記されていない
主に一戸建ての家屋を対象とし、マンションなどはこの制度の対象外であることをあらわしています。
③相続開始直前において被相続人以外に居住していた人がいない
被相続人と一緒にその家屋に居住していた人がいる場合には、空き家となる可能性が低いためこの制度の対象にはならないことをあらわしています。
また、被相続人と一緒に居住していた人が相続後にこの家屋や敷地を売却するのであれば、別の特例が適用されるため、この制度を利用することはありません。
「空き家特例」の適用のための要件
それでは、家屋や敷地の要件以外に、この特例の適用を受けるための要件にはどのようなものがあるのでしょうか。
売却した人自身が、相続または遺贈により被相続人が居住していた家屋やその敷地を取得したこと
被相続人が亡くなる直前まで居住していた家屋や敷地を相続した人と、その家屋や敷地を売却した人が異なる場合には、当然のことですがこの特例の適用を受けることはできません。
一定の条件のもと、家屋や敷地の売却をしたこと。
具体的には、次のいずれかの売却を行っている必要があります。
相続または遺贈により取得した被相続人の居住していた家屋を売却するか、被相続人の居住していた家屋と敷地をともに売却すること
この場合、相続してから譲渡するまでの間に、事業用、貸付用、居住用として実際に使用されていないことが要件となります。
相続人や他の親族が一時的であっても居住していた場合や、駐車場としてその一部を貸していた場合には認められないこととなってしまいます。
また家屋については、昭和56年5月31日以前に建築されたものであることが前提となっていますが、家屋を譲渡してこの特例の適用を受けるためには、現在の耐震基準を満たすものであることが要件となります。
もし相続した時点で耐震基準を満たさない場合には、相続してから譲渡するまでの間に耐震リフォームを行わなければなりません。
相続または遺贈により取得した被相続人が居住していた家屋を取り壊して、その敷地を売却すること
この場合も同様に相続してから譲渡するまでの間、事業用、貸付用、居住用として実際に使用されていないことが要件となります。
家屋を取り壊してから譲渡するまでの間に、駐車場などのために貸したりすることも認められません。
被相続人が亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
一定の期間内に売却しなければ、この特例の適用を受けることはできません。
例えば被相続人が2016年3月31日に亡くなった場合、この日から3年を経過する日は2019年3月30日となります。
3年を経過する日の属する年は2019年となるため、2019年12月31日までに売却する必要があります。
売却代金が1億円以下であること
被相続人から相続した家屋や敷地を売却した際の売却代金が1億円を超えると、この特例の適用を受けることはできません。
特例の適用を受けるために、相続した家屋や敷地を分割して売却することを考える人もいるかと思いますが、相続が発生した日からこの特例を適用して被相続人から相続した家屋や敷地を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に分割して売却した部分や、その間にほかに相続した人が売却した部分も含めて、売却代金が1億円を超えるかどうかを判定します。
例）2014年6月1日に相続発生、2016年7月1日に家屋と敷地を売却して特例の適用を受けようとする場合
特例の適用期限は、2014年6月1日から3年を経過する日の属する年の12月31日である2017年12月31日となります。
一方で売却代金の判定は、売却した2016年7月31日から3年を経過する日の属する年の12月31日までとなることから、2019年12月31日までに売却した部分の金額を合計して1億円以下となるかどうか判定します。
仮に2016年7月1日に売却して特例の適用を受けた後、残りの敷地などを売却してその売却代金が1億円を超えた場合、売却後4か月以内に修正申告をしなければなりません。
売却した家屋や敷地について、相続財産を譲渡した場合の取得費と特例や収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと
相続財産を売却した場合には、相続財産を譲渡した場合の特例が適用できるケースが多くあります。
この特例を適用すると、その財産を相続した際に支払った相続税に相当する金額を取得費に含めて計算できます。
相続財産を相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している場合、この特例が適用できますが、「空き家特例」と同時に適用を受けることはできないため、どちらか一方を選択して適用します。
相続または遺贈により被相続人が居住していた家屋や敷地を取得した相続人が、その家屋や敷地について初めて「空き家特例」の適用を受けること
被相続人が居住していた家屋や敷地を複数の相続人で分割して相続した場合に、相続人ごとに3,000万円の控除を受けることはできます。
ただし、売却代金の判定はすべての相続人の合計で行うため、例えば3名の相続人がそれぞれ4,000万円ずつ、売却代金合計1億2,000万円で売却した場合は適用できない一方、それぞれ3,000万円ずつ、売却代金合計9,000万円で売却した場合には「空き家特例」の適用が受けられます。
売却した相手が親子や夫婦など特別な関係がある人でないこと
親子や夫婦のほか、生計を一にする親族や家屋を売却した後にその売却した家屋で同居する親族、特殊な関係のある法人などが含まれます。
基本的に第三者に対して売却しなければ特例の適用は受けられません。
平成31年度税制改正の内容
平成31年度税制改正により、大きく変わった点は次の2点です。
①特例の適用期限の延長
特例の適用期限が2023年12月31日まで延長されました。
②被相続人居住用家屋の対象の拡充
被相続人が亡くなる直前に老人ホームなどに入所している場合でも、要介護認定を受けていることや、自宅を貸し付けたりほかの者の居住用などに使用したりしていないといった要件を満たせば、「空き家特例」の適用を受けられるようになりました。
改正まえは、被相続人が居住していた家屋やその敷地について、被相続人が老人ホームなどに入所している場合には、相続直前にその家屋に居住していないため適用されないこととされていました。
しかし、この特例の適用対象となる被相続人には、一人暮らしで老人ホームなどに入所している人も多いため、不合理であると考えられ今回の改正で対象が拡充されました。
なお、この改正は2019年4月1日以後に被相続人が居住していた家屋や敷地を売却した場合に適用されます。
まとめ
被相続人が居住していた家屋や敷地をそのまま空き家として残しておいても、固定資産税がかかったり、維持管理が必要になったりと、相続人にとっては大きな負担が残ります。
今回の改正により空き家となった家屋などを譲渡しても、大きな税負担とならないケースが増えると考えられます。
ただし、特例の適用を受けられる期間は相続発生から約3年間と決められているため、期限内に売却が完了するよう計画的に実行していきましょう。
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